수원지방법원 2025타경52801. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 인근 지뜨프라자 2층 203호입니다. 물건의 용도 표기에는 대지가 기재되어 있으나, 해당 집합건물의 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 따라서 아파트가 아닌 상업용 집합건물과 그 대지권의 권리관계를 함께 검토해야 하는 사건입니다.

소유자는 주식회사지뜨입니다. 등기에는 2022년 12월 22일 부안수산업협동조합과 고흥군수산업협동조합의 근저당권이 같은 순위번호와 접수번호로 기재되어 있습니다. 이후 가압류 3건, 경매개시결정, 압류가 이어졌습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%이지만, 비교 실거래가격과 임대수익 정보가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 판단할 수 없습니다. 특히 대지 별도등기와 같은 순위번호로 표시된 근저당권의 실제 권리관계를 검증하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 대지 별도등기

두 근저당권은 각각 채권최고액 2,208,000,000원과 6,000,000,000원으로 기재되어 있습니다. 각 근저당권에는 별도의 공동담보목록이 표시되어 있어 채권최고액을 이 호실의 실제 채무액이나 확정 배당채권액으로 그대로 해석할 수는 없습니다.

이후 설정된 오인규·이미숙·서울보증보험 주식회사의 가압류 3건과 고흥군수산업협동조합의 경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 시흥시 압류에 관련된 조세의 배당순위와 매수인에게 별도로 문제가 될 수 있는 비용은 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 — 신고 내역과 실제 점유는 구분

확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 권리와 임차인 신고 내역을 기준으로 산정된 금액입니다. 실제 임대차관계와 대지 별도등기 확인이 완료되지 않은 상태에서는 매수인의 최종 부담액이 확정됐다고 볼 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다

감정가 472,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 330,400,000원입니다. 감정가 대비 가격은 70%입니다.

현재 회차와 추가 유찰 시나리오는 매각가격이 낮아지는 구조이지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 가격 변화입니다. 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않았기 때문에 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)

현재 회차 최저가를 매각가격으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·조세채권과 동일 순위번호 근저당권의 법적 관계가 반영된 확정 배당표는 아닙니다.

배당 시뮬레이션상 집행비용 5,425,600원을 공제한 324,974,400원이 부안수산업협동조합에 배당되고, 나머지 채권자와 소유자의 배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 같은 순위번호 근저당권의 실제 배당관계와 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

채권액 합계는 9,359,944,020원으로 계산되어 있으며, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 324,974,400원, 미배당액은 9,034,969,620원입니다.

이러한 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액의 계산치이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인의 최종 부담은 실제 존속 권리, 점유관계, 조세 및 관리비 등을 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화MTV거북섬 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 수변공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 석재붙임 및 강화유리 외벽 마감, 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 서측 약 30m, 남측 약 20m, 동측 약 15m의 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,745.7㎡이고 공시지가는 2,973,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 정보이며 해당 호실의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재되어 있어 대상 거래에 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이는 대지 별도등기의 권리 문제가 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 공부상 근린생활시설로, 실제 사용현황·임대수익·공실 여부와 인근 유사 시설의 매매사례 확인이 필요합니다. 객관적인 비교 거래가격이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 재매각 가능성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지 별도등기 원본 확인. 토지 갑구 1-1 금지사항 등기와 을구 1번 근저당권설정등기의 구체적 내용, 대지권과의 관계, 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다. 말소된 지상권 및 근저당권과 남아 있는 권리를 구분해야 합니다.
• 근저당권 관계 확인. 부안수산업협동조합과 고흥군수산업협동조합의 동일 순위번호·접수번호 기재 및 공동담보목록 제2022-696호와 제2022-697호를 대조해야 합니다. 실제 채권잔액과 배당관계도 확인 대상입니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금과 사업자등록 관계를 확인하고 인도 과정의 비용 및 위험을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 말고 같은 건물과 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 실제 임대료·보증금·공실 여부·관리비 등을 조사해 적정 가격을 별도로 산정해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익을 가정하여 수익률을 높게 평가해서는 안 됩니다.
• 조세 및 체납 확인. 시흥시 압류 관련 조세채권, 배당순위, 미납 관리비와 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·국가산업단지·특수지역·토지거래허가구역 등 지정 내용을 확인하고 목적에 따른 이용 및 거래 제한이 있는지 검토해야 합니다.
• 회차 및 매각상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 입찰 또는 후속 회차 검토에 앞서 매각 결과, 기일 변경 및 현재 진행상태를 법원에서 확인해야 합니다. 추가 유찰가격은 확정된 매각기일이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·집합건물 등기부·토지 등기부·공동담보목록· 현황조사서·감정평가서를 확인하고 필요한 경우 법률 전문가의 검토를 받아야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%보다 대지권과 실제 시세가 먼저”

지뜨프라자 203호의 최저매각가는 330,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 집합건물 등기상 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건은 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재한다는 사실이 명확히 기재되어 있습니다. 동일 순위번호의 근저당권 2건과 공동담보 관계도 확인해야 하므로 예상 배당표를 확정적인 권리순위로 받아들여서는 안 됩니다.

임차인 신고 내역은 없지만 실제 임대관계가 미상이고, 근린생활시설의 비교 실거래가격과 임대수익 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 하락만으로 투자 메리트를 인정할 수 없으며, 인수 0원도 최종 확정된 판단은 아닙니다.

결론적으로 확인의 우선순위는 대지 별도등기와 근저당권 관계, 실제 점유 및 임대차, 비교 실거래와 수익성입니다. 이 사항이 정리되어야 최저매각가 330,400,000원의 적정성과 매수인의 실제 부담을 판단할 수 있습니다.