수원지방법원 2025타경52801. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 4층 406호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고 감정요항표는 해당 호를 포함한 일련번호 물건을 공부상 근린생활시설로 적고 있습니다. 소유자는 주식회사지뜨이며, 2022.12.22. 부안수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 270,200,000원으로 감정가 386,000,000원의 70%입니다. 그러나 시세를 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 ‘30% 떨어졌으니 싸다’는 식의 판단은 할 수 없습니다. 특히 근린생활시설 성격의 집합건물은 주거용 아파트와 달리 임대수익·공실·상권에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 낙찰가보다 먼저 실제 시장가격과 임대현황을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층406호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 270,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 316,668,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2022.12.22. 부안수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,208,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2022.12.22. 설정된 부안수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 같은 접수번호로 고흥군수산업협동조합 근저당권도 설정되어 있으며, 이후 오인규·이미숙·서울보증보험 주식회사의 가압류, 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 인수액 0원이지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 이를 곧바로 ‘점유자도 없고 임차 문제도 없다’고 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 비교자료는 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 270,200,000원으로, 감정가 386,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 189,140,000원, 3회 유찰 시 132,397,999원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 270,200,000원 | 9,094,326,820원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 189,140,000원 | 9,174,251,980원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 132,397,999원 | 9,230,199,593원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 이 자료에는 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 현재 270,200,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단 보류가 맞습니다. 최저가가 낮아진 사실 자체를 가격 가점으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,582,800원 |
| 2. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 265,617,200원 |
| 3. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오인규 | 349,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이미숙 | 503,521,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,359,944,020원 중 채권자 예상배당은 265,617,200원, 미배당은 9,094,326,820원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화MTV거북섬 북서측 인근이며, 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·수변공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,745.7㎡, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·거북섬 인근 근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항·근저당 관련 별도등기를 집합건물 등기와 함께 대조해야 합니다.
- 후순위 소멸 확인. 가압류·경매개시결정·시흥시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정입니다.
- 배당 부족 인지. 현재 회차에서 총 미배당이 9,094,326,820원에 달하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.22. 부안수산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것이 곧 ‘안심하고 싸게 사는 물건’이라는 뜻은 아닙니다.
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없고, 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 또한 대지권 목적 토지의 별도등기까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수금은 0원이지만 가격·점유·토지 별도등기는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 현재 회차의 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
