수원지방법원 2025타경52801. 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 10층1008호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 해당 집합건물은 공부상 근린생활시설로 조사돼 있습니다. 말소기준은 2022.12.22. 부안수산업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시결정·시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 507,000,000원의 70%인 354,900,000원입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”와 “시세보다 싸다”는 전혀 다른 판단으로 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 10층1008호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 354,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 316,668,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 점유·임대 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 대지권 별도등기는 확인 대상
말소기준권리는 2022.12.22. 접수된 부안수산업협동조합 근저당권 2,208,000,000원입니다. 같은 날 고흥군수산업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정돼 있고, 이후 오인규·이미숙·서울보증보험 주식회사 가압류, 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리분석상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 시세 할인율은 별개
현재 최저가는 354,900,000원으로 감정가 507,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 248,429,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 173,900,999원입니다. 그러나 실거래 비교값 없이 감정가와 유찰률만으로 시장가치 대비 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 354,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 248,429,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 173,900,999원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 354,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,768,600원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 349,131,400원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오인규 | 349,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이미숙 | 503,521,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 9,359,944,020원 중 배당 예정액은 349,131,400원이고, 미배당은 9,010,812,620원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화MTV거북섬 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·수변공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 20m, 동측 약 15m 포장도로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,745.7㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 대조. 대지권 목적 토지의 갑구 1-1 금지사항 등기 및 을구 1번 (1)(2) 근저당설정등기의 현재 상태와 매각 후 정리 범위를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계 미상으로 조사돼 있으므로 현황조사서·전입·사업자등록·현장 점유를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 354,900,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 응찰하지 말고 동일 건물 및 거북섬 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 248,429,999원, 3회 유찰 시 173,900,999원까지 내려가는 구조이므로 회차별 자금계획을 세워두는 편이 좋습니다.
- 신청채권자 배당. 고흥군수산업협동조합의 청구액은 316,668,347원이지만 현재 배당 시나리오에서는 앞선 부안수산업협동조합 배당으로 매각대금이 소진돼 신청채권자 예상배당이 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 다수의 용도·산업단지 관련 규제가 표시돼 있으므로 경매취득 후 이용계획과 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 별도등기와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 현재 제공된 권리관계와 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 그것만으로 안전성과 수익성을 동시에 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 대지권 목적 토지에는 별도등기가 있으며, 물건의 이용상태도 아파트가 아닌 공부상 근린생활시설입니다.
현재 최저가 354,900,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이 숫자를 “시세보다 싸다”로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점유·토지 별도등기 확인과 근린생활시설의 시장가격·임대가치 검증입니다.
