수원지방법원 2025타경52801. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자 10층 1007호에 관한 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으며, 등기부는 집합건물입니다. 감정평가서의 이용상태에는 공부상 근린생활시설이라는 설명이 있습니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 부동산의 권리·수익성·환금성을 기준으로 검토해야 합니다.
감정가 507,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 354,900,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 70%라는 할인율이 눈에 들어옵니다. 하지만 실제 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 토지 별도등기와 임대관계, 감정평가 대상 호수의 일치 여부까지 확인해야 가격 평가의 출발점을 잡을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52801 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 10층 1007호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 (단독소유) |
| 감정가 | 507,000,000원 |
| 최저매각가 | 354,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 고흥군수산업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 316,668,347원 |
| 기재 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2022.12.22 · 을구 1번(1) 부안수산업협동조합 근저당권 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸 예정, 토지 별도등기는 별도 검토
말소기준은 2022년 12월 22일 부안수산업협동조합 근저당권으로 지정되어 있습니다. 같은 날짜에 고흥군수산업협동조합 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 오인규·이미숙·서울보증보험 주식회사의 가압류, 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌습니다.
위 집합건물 등기상의 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 판단은 아래 토지 별도등기와 점유관계의 실제 효력까지 모두 확정했다는 의미는 아닙니다.
별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기와 을구 3번 근저당권설정등기는 말소되어 효력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.
그러나 금지사항 등기와 을구 1번 근저당권의 구체적인 내용, 매각에 따른 말소 여부 및 대지권 취득에 미치는 효과는 토지 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
예상 인수액 0원이라는 숫자만 보고 토지 관련 권리위험까지 완전히 해소됐다고 판단하면 안 됩니다.예상배당은 부안수산업협동조합에 먼저 배당하는 순서로 계산되어 있으나, 동일 날짜·순위 표기만으로 실제 배당의 선후관계가 확정되는 것은 아닙니다. 공동담보 및 근저당권의 접수·순위관계를 원본에서 확인해야 합니다.
이 확인 결과에 따라 채권자별 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계 미상
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실을 실제 점유자가 없거나 명도 부담이 없다는 의미로 확대해서는 안 됩니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 실제 임차인 0명 | 임대관계 미상 |
| 점유 | 점유자 및 점유 원인 확인 필요 | 명도 부담 미확정 |
| 대항력 | 대항력을 판단할 임차인 정보 미확인 | 단정 불가 |
| 매수인 인수 | 예상배당 기준 0원 | 실제 점유·임대관계 확인 전 조건부 판단 |
근린생활시설은 실제 영업자와 계약상 임차인, 점유 명의자가 다를 수 있습니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 확인을 통해 실제 점유 여부와 임대차계약 관계를 파악해야 합니다. 대항력이나 보증금 인수 가능성을 현재 단계에서 확정할 근거는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%가 시세 대비 할인은 아니다
이번 회차의 최저매각가는 354,900,000원으로 감정가 507,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰에 따른 가격 조정은 확인되지만, 동일 건물이나 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 기준 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 507,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 354,900,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 248,429,999원 | 49% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 173,900,999원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
유찰 시나리오는 조건별 계산값이며 실제 후속 매각기일이나 최저매각가격의 확정을 뜻하지 않습니다. 기재 매각기일은 2026.08.26으로, 이후 진행 결과는 별도 확인이 필요합니다.
상업용 부동산은 주변 실제 매매가격뿐 아니라 임대수익, 공실 가능성, 관리비 및 재매각 수요에 따라 경제성이 달라집니다. 해당 호실의 임대조건과 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서 최저가 354,900,000원을 저가 매수 기회로 평가할 수 없습니다.
현재 단계의 가격 판단: 시세 대비 저렴 여부 미확정.④ 예상배당표 (매각가 354,900,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 5,768,600원을 제외한 349,131,400원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 아래 표는 제시된 배당순서를 적용한 추정치로, 실제 배당순위 확정이나 배당표를 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,768,600원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 349,131,400원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오인규 | 349,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이미숙 | 503,521,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 9,359,944,020원 | 349,131,400원 |
| 채권 미배당 | — | 9,010,812,620원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 공동담보 및 실제 채권 잔액, 권리 간 배당순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
다만 두 근저당권의 순위관계와 공동담보 배당관계를 원본에서 확인하기 전에는 이 채권자별 배당 결과를 확정할 수 없습니다.
전체 미배당액 9,010,812,620원은 배당으로 회수하지 못하는 채권액의 계산값이지, 낙찰자가 그 금액을 별도로 변제해야 한다는 뜻은 아닙니다.⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미회수는 증가
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (70%) | 354,900,000원 | 349,131,400원 | 9,010,812,620원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 248,429,999원 | 244,151,979원 | 9,115,792,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 173,900,999원 | 170,666,385원 | 9,189,277,635원 | 0원 |
모든 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 현재 배당 모형의 결과입니다. 토지 별도등기의 실제 처리 및 임대차·점유관계 확인이 선행되어야 인수위험 판단을 확정할 수 있습니다.
또한 가격이 248,429,999원이나 173,900,999원으로 내려가는 가정에서도 실거래 비교가 없으므로 시장가격보다 저렴해진다고 단정할 수 없습니다. 회차별 미배당액은 채권자 관점의 회수 부족을 보여주는 지표일 뿐, 부동산의 시장가치나 매수인의 투자수익을 나타내지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화MTV거북섬 북서측 인근입니다. 주위에 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·수변공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감 등으로 기재되어 있으며, 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장이 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,745.7㎡, 공시지가는 2,973,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 정보로 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 건물 서측 약 30m, 남측 약 20m, 동측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 거래에 적용되는 조건을 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 사건 주소와 감정평가서의 호수 설명은 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 호실의 임대수익과 공실, 업종 수요 및 거래 사례에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 임대관계와 실거래가격을 확인하지 못했으므로 환금성을 긍정적으로 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가서의 대상 설명과 사건 주소가 일치하는지 확인한 뒤, 실제 매각 대상에 해당하는 비교 거래를 선정해야 합니다.
⑦ 입찰·권리 확인 체크리스트
- 토지 별도등기. 갑구 1-1번 금지사항 등기와 을구 1번(1)·(2) 근저당권의 내용, 말소 여부, 대지권 취득에 미치는 효과를 원본에서 확인하세요.
- 공동담보. 부안수산업협동조합 공동담보목록 제2022-696호와 고흥군수산업협동조합 공동담보목록 제2022-697호를 확인하고, 두 근저당권의 실제 배당순위 및 배당관계를 대조하세요.
- 매각 범위. 사건 주소인 10층 1007호와 감정평가서상 2층 201호 외 8개 호의 관계를 확인하고, 전유부분·대지권·매각 대상의 일치를 검증하세요.
- 점유 및 임대차. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·현장조사를 통해 점유자와 임대차계약 여부를 확인하세요.
- 배당순위. 신청채권자 고흥군수산업협동조합의 예상배당액이 0원으로 계산된 이유를 실제 권리순위·채권 잔액 및 배당관계와 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자 대신 동일 용도·규모의 최근 실거래가격과 실제 임대수익을 기준으로 가격을 판단하세요.
- 관리비·조세. 미납 공용관리비와 조세 관련 우선배당 여부를 확인하세요. 현재 배당 추정에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되어 있지 않습니다.
- 매각 진행 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 결과, 기일 변경 여부, 후속 절차 및 최신 등기사항을 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·토지 별도등기·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 확인한 후 인수위험을 최종 판단하세요.
다만 이 결과는 토지 별도등기와 미확인 점유관계의 위험이 완전히 해소되었다는 의미는 아닙니다.
대지권 목적 토지의 별도등기, 같은 날짜에 설정된 두 근저당권의 실제 배당순위, 확인되지 않은 임대관계, 감정평가 대상 호수의 일치 여부가 중요한 미확인 사항입니다.
권리와 가격에 대한 검증이 끝나기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 매수 판단을 내리기 어렵습니다.맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하고 얼마에 사는가
이 사건은 감정가 507,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 354,900,000원으로 낮아진 상업용 집합건물 관련 경매입니다. 집합건물 등기상의 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 토지 별도등기의 내용과 처리 결과를 확인해야 하며, 임대관계도 미상입니다. 예상 채권 미배당액 9,010,812,620원은 매수인의 인수액과 별개지만, 두 근저당권의 순위 및 공동담보 배당관계 검증이 필요하다는 점을 보여줍니다.
무엇보다 시세 비교가 확인되지 않은 상태에서 최저가 70%를 저렴한 가격이라고 단정할 수 없습니다. 토지 별도등기·매각 범위·점유관계·실거래가격을 확인한 뒤에야 실질취득비용과 투자 타당성을 평가할 수 있습니다.
결론: 예상 인수액은 0원이지만 별도등기와 점유관계 확인이 필요하며, 시세 미확인으로 가격 메리트는 판단 보류입니다.
