수원지방법원 2025타경52801. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 4층 405호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 감정가는 369,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 258,300,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리 흐름의 기준점은 2022.12.22. 설정된 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류 3건, 경매개시결정, 시흥시 압류가 이어지며 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 두 근저당은 공동담보목록에 연결돼 있고 채권최고액이 각각 2,208,000,000원, 6,000,000,000원으로 이 물건 감정가보다 크게 나타납니다. 따라서 채권액 자체를 이 호실의 단독 채무로 해석하기보다 공동담보 구조와 실제 채권잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층405호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 258,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 고흥군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 316,668,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.22. 부안수협 근저당
말소기준권리는 2022.12.22. 접수된 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 고흥군수산업협동조합 근저당권도 설정돼 있으며, 이후 오인규·이미숙·서울보증보험의 가압류, 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리를 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류하고 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 0명입니다. 따라서 제공된 자료만으로 대항력 있는 임차인 보증금이나 우선변제금, 매수인 승계 보증금은 확인되지 않으며 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 258,300,000원으로 감정가 369,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 180,810,000원, 3회 유찰 시는 126,566,999원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래값이 없습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 감정상 이용상태가 근린생활시설인 만큼 입찰가격은 감정가 할인율보다 실제 임대수익, 공실, 동일 상권의 최근 매매사례 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 | 70% | 258,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 180,810,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 126,566,999원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,416,200원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 253,883,800원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오인규 | 349,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이미숙 | 503,521,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 9,359,944,020원 중 예상 배당은 253,883,800원이며, 미배당액은 9,106,060,220원입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산됐고 공동담보 관계가 있으므로 실제 배당은 채권잔액·공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 시흥시 정왕동 시화MTV거북섬 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·수변공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,745.7㎡, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 20m, 동측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함 표기돼 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. 갑구 1-1 금지사항과 을구 1번 (1)(2) 근저당의 정확한 내용, 매각조건상 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 임대차 유무를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부안수협·고흥군수협 근저당은 공동담보목록에 연결돼 있습니다. 해당 호실에 대한 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 70% 최저가 자체를 시세 할인으로 해석하지 말고, 동일 상가·인근 근린생활시설의 최근 매매와 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 실제 적용 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 먼저 볼 것은 시세와 별도등기다
이 사건은 표면상 숫자가 눈에 띕니다. 감정가 369,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 258,300,000원, 즉 70%까지 내려왔습니다. 권리 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단의 핵심 자료인 최근 실거래 시세가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기와 공동담보 근저당이 있어 원본 확인의 중요성이 높습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”은 확인되지만 “70%라서 싸다”는 결론은 아직 확인되지 않은 상태로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
