수원지방법원 2025타경52801. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 3층304호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 일련번호 물건들은 공부상 근린생활시설로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사지뜨이며, 2022.12.22. 설정된 부안수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 361,200,000원으로 감정가 516,000,000원의 70%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않기 때문에 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 입지·임대수익·공실·호실별 면적과 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 이번 건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 시장가격 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 361,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 316,668,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.22. 접수된 부안수산업협동조합 채권최고액 2,208,000,000원의 근저당권입니다. 같은 날 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 가압류, 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 근거가 없다
이 사건은 1회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%인 361,200,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 252,839,999원(감정가 49%), 3회 유찰 시 176,987,999원(감정가 34.3%)입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 361,200,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰 = 싸다”는 결론은 금물입니다. 공부상 근린생활시설인 만큼 실제 동일 건물·인근 상가의 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 가격 메리트를 따로 계산해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 361,200,000원 | 8,151,179,820원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 252,839,999원 | 8,258,022,781원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 176,987,999원 | 8,332,812,853원 |
③ 예상배당표 (매각가 361,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,856,800원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 355,343,200원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 361,200,000원 가정 시 집행비용 5,856,800원을 제외한 355,343,200원이 부안수산업협동조합 근저당에 배당되고, 고흥군수산업협동조합과 서울보증보험 주식회사에는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 총 채권 미배당액은 8,151,179,820원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화MTV거북섬 북서측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·수변공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 건물 서측 약 30m, 남측 약 20m, 동측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지는 1,745.7㎡, 대체로 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 시설. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가가 없어, 실제 시세 대비 할인 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 자료는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 점유자와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 1-1 금지사항 등기와 을구 1번 근저당설정등기의 원문 및 매각 후 처리관계를 직접 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 고흥군수산업협동조합의 청구액은 316,668,347원이지만, 현재 배당 시나리오에서는 선순위 부안수산업협동조합 배당 후 신청채권자에게 배당되는 금액이 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 361,200,000원에서 추가 유찰 시 252,839,999원, 176,987,999원 시나리오가 있으나, 가격 하락만으로 투자매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건의 가장 명확한 장점은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2022.12.22. 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현재 최저가 361,200,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않고 임대관계가 미상이며 대지권 목적 토지의 별도등기도 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 시세·점유·별도등기 확인입니다. 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 근린생활시설의 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
