수원지방법원 2025타경52801. 시흥 정왕동 거북섬 일대의 지뜨프라자주건축물제1동 4층 404호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사지뜨이며 2022년 12월 12일 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 말소기준은 2022년 12월 22일 부안수산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 고흥군수산업협동조합 근저당도 설정됐고, 이후 서울보증보험 가압류·임의경매개시결정·시흥시 압류가 이어졌습니다.
현재 회차 최저가는 감정가 407,000,000원의 70%인 284,900,000원입니다. 권리분석상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산되어 실질취득도 현재 회차에서는 284,900,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 상업용 물건에서 가격 가점을 주기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 284,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 316,668,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
| 토지 | 1,745.7㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
| 공시지가 | 2,973,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.12.22 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원이고 공동담보목록 제2022-696호가 기재돼 있습니다. 같은 날 고흥군수산업협동조합도 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권을 설정했고 공동담보목록 제2022-697호가 기재돼 있습니다. 이후 서울보증보험의 가압류 298,523,020원, 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 확인 없음 |
등기 및 권리분석상 특정된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 없음”을 곧바로 “점유자 없음”으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 상가·근린생활시설은 실제 점유자와 영업 여부, 임대차계약 존재 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,788,600원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 280,111,400원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,788,600원을 제외한 280,111,400원이 선순위 부안수산업협동조합 근저당에 배당되고, 고흥군수산업협동조합 근저당과 서울보증보험 가압류에는 예상배당이 없습니다. 총 채권액 8,506,523,020원 중 예상 배당액은 280,111,400원, 미배당은 8,226,411,620원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 284,900,000원 | 280,111,400원 | 8,226,411,620원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 199,430,000원 | 195,837,980원 | 8,310,685,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 139,601,000원 | 136,846,586원 | 8,369,676,434원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 “권리상 인수채무가 없다”는 뜻이지 해당 가격이 시장에서 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 284,900,000원·199,430,000원·139,601,000원의 가격 적정성은 주변 근린생활시설의 실제 매매·임대수익과 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화MTV거북섬 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·수변공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설입니다. 본건 주소는 지뜨프라자주건축물제1동 4층404호입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 석재붙임·강화유리 외벽 및 샷시 창호가 적용됐고 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 있습니다.
- 도로. 건물 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 지목은 대, 토지면적은 1,745.7㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 대조. 대지권 목적 토지의 갑구 1-1 금지사항 등기와 을구 1번 (1)(2) 근저당설정등기를 매각물건명세서·등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자·영업 여부·임대차계약을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 주변 근린생활시설의 매매·임대 사례와 별도로 비교해야 합니다.
- 신청채권자 배당 구조. 고흥군수산업협동조합 청구금액은 316,668,347원이지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 선순위 부안수산업협동조합 근저당이 매각대금을 소진합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 예상배당 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 선순위 부안수산업협동조합의 2,208,000,000원 근저당이 현재 매각대금 대부분을 가져가 후순위 채권은 사실상 배당을 받지 못합니다. 권리 소멸 자체와 별개로 대지권 목적 토지의 별도등기가 존재하고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
가격 측면에서는 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 284,900,000원으로 1회 유찰된 상태지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없어 “싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 공부상 근린생활시설이고 거북섬 일대 상업용 물건이라는 특성까지 고려하면, 권리상 인수 0원은 장점이지만 가격·점유·토지 별도등기 확인이 남아 있는 물건으로 보는 것이 타당합니다.
