수원지방법원 2025타경52801. 경기도 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 2층 202호입니다. 사건 표기는 대지이고, 감정평가 요항표상 일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 감정가는 472,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 330,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.12.22 설정된 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 고흥군수산업협동조합 근저당이 함께 존재합니다. 그 이후 오인규·이미숙·서울보증보험 주식회사의 가압류, 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 316,668,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.22 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 3건, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 같은 날 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있고, 배당 추정상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 330,400,000원으로 감정가 472,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 231,280,000원, 3회 유찰 시 161,896,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 실거래 자료가 없기 때문에 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 330,400,000원 | 9,034,969,620원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 231,280,000원 | 9,132,701,940원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 161,896,000원 | 9,201,114,564원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 9,359,944,020원으로 계산되어 있고, 예상 배당액은 324,974,400원, 미배당은 9,034,969,620원입니다. 이는 등기상 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 배당 추정이므로 실제 채무잔액과는 차이가 날 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,425,600원 |
| 부안수산업협동조합 근저당 | 2,208,000,000원 | 324,974,400원 |
| 고흥군수산업협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 오인규 | 349,900,000원 | 0원 |
| 가압류 · 이미숙 | 503,521,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 부안수산업협동조합 근저당 배당에 소진되는 구조입니다. 배당 시나리오상 고흥군수산업협동조합의 신청채권 316,668,347원에 대한 예상 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 채무잔액·공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화MTV거북섬 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·수변공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 물건으로, 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 1,745.7㎡입니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,973,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 사업자등록, 실제 임대차 유무를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지의 금지사항 등기와 근저당 별도등기 상태, 매각으로 인한 정리 범위를 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래가와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 추정에서는 선순위 부안수산업협동조합 배당으로 매각대금이 모두 소진되고 신청채권자 고흥군수산업협동조합의 예상 배당은 0원입니다. 실제 채무잔액과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 이후 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하며, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 기재되어 있으므로, 주거용 아파트처럼 단순하게 접근할 물건은 아닙니다. 또한 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70%로 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없는 만큼 ‘70%니까 싸다’는 결론은 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 말소관계 자체보다 실제 점유·임대차, 대지 별도등기, 그리고 근린생활시설의 실거래·수익성을 원본과 현장에서 확인하는 데 있습니다.
