광주지방법원 2025타경34172. 대상은 광주광역시 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 10층 1005호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 26층 건물의 10층 호실입니다. 현재 소유자는 주식회사제이에스티엠으로, 2022년 3월 21일 거래가액 119,600,000원의 소유권이전 등기가 확인됩니다.
이 물건의 첫 말소기준은 2025년 2월 18일 디에이치도시개발 주식회사의 가압류 574,987,420원입니다. 이후 2025년 10월 30일 같은 채권자에 의해 가압류의 본압류 이행 형태로 강제경매개시결정이 기입됐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 여러 호실이 함께 조사돼 있어, 대상 1005호와 다른 호실의 임차관계를 반드시 분리해서 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층 1005호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 지하1층/지상26층 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사제이에스티엠 |
| 소유권 거래가액 | 119,600,000원 (2022.03.21. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권 청구액 | 615,346,810원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 1005호와 타호실 임차인을 분리해서 본다
등기부상 2021년 대한토지신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 3월 다시 설정된 신탁 역시 2022년 9월 14일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소돼 현재 소유권은 주식회사제이에스티엠에 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.02.18. 가압류이고 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 사건에 포함된 타호실 임차인 — 실제 임차인 7명
아래 7명은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 모두 실제 임차인으로 표시돼 있습니다. 전입일은 말소기준일인 2025.02.18.보다 앞서고, 각 보증금은 96,000,000원입니다. 다만 모두 1005호가 아닌 다른 호실에 해당합니다.
| 임차인 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최다온 | 1006호 | 2024.09.11 | 96,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 전액 |
| 안정우 | 1009호 | 2024.07.05 | 96,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 전액 |
| 임예슬 | 1602호 | 2024.07.11 | 96,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 전액 |
| 김소정 | 1603호 | 2024.09.02 | 96,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 전액 |
| 신현준 | 1610호 | 2024.08.01 | 96,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 전액 |
| 김희철 | 1913호 | 2024.04.30 | 96,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 전액 |
| 박연경 | 2013호 | 2024.03.05 | 96,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 전액 |
안정우는 2026.01.12., 박연경은 2026.01.21. 배당요구 접수가 확인됩니다. 그러나 제공된 배당계산에서는 7명 모두 우선변제권 없이 해당 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 산정됐습니다. 이들의 합계 672,000,000원은 사건 전체의 타호실 인수 집계이며, 대상 1005호의 실질취득액에 합산하는 숫자가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%는 ‘할인율’일 뿐 시세는 아니다
현재 최저매각가는 66,640,000원으로 감정가 119,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 46,648,000원(39.2%), 4회 유찰 시 32,653,599원(27.44%)까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (사건 전체 집계 · 현재 최저가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·인수액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,599,520원 |
| 타호실 대항력 임차인 7명 | 672,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 디에이치도시개발 주식회사 | 574,987,420원 | 65,040,480원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당 계산상 가압류 채권의 미배당액은 509,946,940원입니다. 타호실 임차인 7명의 672,000,000원은 배당이 아니라 해당 호실 매수인의 인수로 계산된 사건 전체 수치입니다. 1005호에 직접 특정된 임차인은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 간주해서는 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 동구 호남동 소재 광주교 북동측 인근으로, 상업용 부동산과 업무시설이 형성된 도심상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상26층 건물로, 위생·급배수·도시가스보일러 바닥난방·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북동측 3면이 아스팔트 등 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 토지면적 1,534.4㎡, 공시지가 1,170,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1005호 점유 재확인. 현재 조사 목록에는 1005호 임차인이 없지만, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 타호실 보증금 혼동 금지. 1006호·1009호·1602호·1603호·1610호·1913호·2013호의 보증금은 1005호 인수액이 아닙니다.
- 가격 검증. 감정가 119,000,000원에서 56%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 오피스텔 실거래·임대료·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 다음 회차 가격은 46,648,000원, 그다음은 32,653,599원으로 제시돼 있지만 가격 하락과 시세 메리트는 같은 개념이 아닙니다.
- 절차 문건 확인. 2026.07.23. 채권자대리인 관련 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 해당 결정의 정확한 대상과 현재 매각절차에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 먼저 볼 것은 호실별 권리구분
이 사건은 숫자만 보면 감정가 119,000,000원에서 최저가 66,640,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 56%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 사건 전체에 등장하는 7명의 대항력 임차인이 1005호가 아닌 다른 호실에 있다는 점입니다.
대상 1005호만 놓고 보면 현재 자료상 특정 임차인은 없고 확인되는 인수액도 0원입니다. 반대로 다른 7개 호실은 각각 96,000,000원의 대항력 보증금이 최저가보다 커 해당 호실 낙찰 시 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 따라서 이 사건은 사건 전체 금액을 한꺼번에 보는 것보다 대상 호실을 분리해 분석하는 것이 핵심이며, 가격 측면에서는 실거래 근거가 확보되기 전까지 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
