광주지방법원 2025타경34172. 대상 주소는 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층 1005호이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정평가 기재에는 제10층 제1005호 외 8개호가 함께 나타나며, 임차인 조사에서는 1006호·1009호·1602호·1603호·1610호·1913호·2013호의 실제 임차인 7명이 확인됩니다. 이 7명은 모두 보증금이 96,000,000원이고 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다.

이 사건의 함정은 감정가 대비 70%로 내려온 최저가가 아닙니다. 배당 계산상 이 7명의 보증금은 경매대금에서 우선변제되는 금액이 아니라 매수인이 승계하는 금액으로 잡혀 있습니다. 합계 인수액은 672,000,000원이고, 현재 최저매각가 83,300,000원을 더한 실질취득 기준은 755,300,000원입니다. 따라서 83,300,000원만 보고 “감정가보다 35,700,000원 싸다”고 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

등기부상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2025.02.18. 디에이치도시개발 주식회사의 가압류 574,987,420원입니다. 이어 2025.10.30. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 가압류와 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 문제는 그보다 앞선 2024년 전입 임차인들입니다. 이들의 대항력은 말소기준보다 앞서므로 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 총 672,000,000원 승계

안정우는 2026.01.12., 박연경은 2026.01.21. 배당요구 관련 문건이 접수됐지만, 배당표에서는 두 사람을 포함한 7명 모두 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 각 96,000,000원을 합산한 승계액은 672,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 배당액은 81,400,600원, 미배당은 493,586,820원입니다. 임차보증금 672,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가의 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
• 입지. 광주광역시 동구 호남동 소재 광주교 북동측 인근이며, 주변은 각종 상업용 부동산과 업무시설 등으로 형성된 도심상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상26층 건물이며 외벽은 강화유리·몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 바닥난방, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평지의 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남동측·남서측·북동측 3면이 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·소로3류 접합·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차는 83,300,000원이 아니라 인수액을 더한 755,300,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차인 7명 개별 확인. 최다온·안정우·임예슬·김소정·신현준·김희철·박연경의 전입·점유·보증금 및 배당 관계를 원문 서류와 대조해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 58,310,000원, 3회 유찰 40,817,000원이어도 인수액 672,000,000원은 동일하게 계산되어 있습니다.
• 배당 부족 확인. 현재 회차 가압류 채권 미배당은 493,586,820원이며, 추가 유찰 시 518,127,000원·535,305,126원으로 증가합니다.
• 소멸권리와 인수권리를 분리. 가압류와 경매개시결정의 말소 여부만 보고 임차인 승계 위험까지 사라진다고 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 “672,000,000원 인수”가 먼저다

이 사건은 숫자 하나만 잘못 보면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 감정가 119,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 83,300,000원까지 내려왔지만, 실제 임차인 7명의 보증금 합계 672,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 회차 권리분석상 실질취득은 755,300,000원입니다.

더 유찰돼 58,310,000원이나 40,817,000원으로 내려가더라도 이 데이터의 인수액은 계속 672,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 “대항력 임차보증금을 누가 최종 부담하는가”입니다. 현재 자료대로라면 매수인 부담이 매우 크며, 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없는 고위험 권리구조입니다.