광주지방법원 2025타경34172. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 16층 1603호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 적혀 있습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다. 등기부만 보면 2025.02.18. 디에이치도시개발 주식회사의 가압류가 말소기준이 되고, 뒤의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 본건의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
1603호에 기재된 임차인 김소정의 전입일은 2024.09.02.로 말소기준일 2025.02.18.보다 빠릅니다. 보증금은 96,000,000원이며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 낙찰가만 120,000,000원이라고 해서 120,000,000원짜리 물건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34172 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층 1603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이에스티엠 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 615,346,810원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기부 발급기관 | 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 남는다
2021.12.03. 대한토지신탁주식회사 명의 신탁이 있었고, 2022.03.21. 주식회사제이에스티엠으로 소유권이 이전되면서 거래가액 124,300,000원이 등기됐습니다. 같은 날 다시 대한토지신탁주식회사로 신탁됐다가 2022.07.18. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사제이에스티엠에 돌아왔습니다. 이 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.02.18. 갑구 5번 가압류입니다. 디에이치도시개발 주식회사의 청구금액은 574,987,420원이며, 2025.10.30. 같은 채권자가 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 김소정의 전입이 2024.09.02.로 그보다 앞선다는 점입니다.
② 1603호 임차인 — 보증금 인수위험이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소정 | 1603호 | 2024.09.02 | 96,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 有 우선변제권 無 보증기관 승계 아님 |
김소정은 실제 임차인으로 기재되어 있고 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 따라서 본 호수 기준 실제 임차인은 1명입니다. 같은 사건 자료에 다른 호실 점유자들이 함께 확인되더라도, 1603호의 인수액에는 1603호 임차인 김소정의 보증금을 기준으로 봐야 합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
본건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 120,000,000원이나 최저가 120,000,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
오히려 현재 회차에서는 임차보증금 인수까지 합친 실질취득비용이 216,000,000원으로 커집니다. 실거래 자료가 없는 상황에서는 이 총부담액을 주변 오피스텔 거래와 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 인수 · 김소정 보증금 | 96,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 디에이치도시개발 주식회사 | 574,987,420원 | 117,520,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 디에이치도시개발주식회사 | 615,346,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 가압류 채권에 배당되고, 신청채권자 청구액은 충족되지 않습니다. 김소정 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 낙찰가 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 1,072,814,230원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 1,096,462,230원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 1,115,316,630원 |
채권 총 청구액은 1,190,334,230원으로 제공되어 있고 현재 회차에서도 미배당액이 1,072,814,230원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 증가합니다. 다만 매수인 입장에서는 채권자 미배당 자체보다 대항력 임차인의 미회수 보증금이 얼마 남아 인수되는지가 더 직접적인 비용 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 호남동 소재 광주교 북동측 인근으로, 각종 상업용 부동산과 업무시설이 형성된 도심상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 가~자는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상26층입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스보일러 바닥난방·화재탐지 및 경보·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북동측 3면이 아스팔트 등 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 소로3류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,534.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,170,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1603호 임차인 원본 확인. 김소정의 전입일 2024.09.02., 보증금 96,000,000원, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 원본과 대조해야 합니다.
- 인수액 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 120,000,000원에 보증금 96,000,000원 인수를 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 후에도 최저가만 보지 말 것. 2회 유찰 시 매각가는 76,800,000원이지만, 대항력 임차인의 보증금이 그보다 크므로 미배당 인수분을 반영한 총부담액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래가가 제시되지 않아 현재 자료만으로는 실질취득비용이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
- 절차 상태 확인. 2026.07.23. 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송됐고 2026.07.24. 도달한 기록이 있으므로, 실제 경매 진행상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.20억 경매”가 아니라 “인수 포함 총부담”을 봐야 한다
이 사건의 등기 구조만 보면 어렵지 않습니다. 2025.02.18. 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 1603호에는 그보다 앞선 2024.09.02. 전입 임차인 김소정이 있고 보증금은 96,000,000원입니다.
현재 제공된 배당 계산대로라면 보증금은 배당받지 못하고 매수인이 인수하므로, 신건의 실질취득비용은 최저가 120,000,000원이 아니라 216,000,000원입니다. 최근 실거래 근거도 없어 이 총부담액에 가격 메리트가 있는지 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 소멸하지만 임차인 인수위험 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 특히 유찰 후 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금을 빼고 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다.
