광주지방법원 2025타경34172. 등기상 목적물은 광주 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층 1605호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 감정평가에서는 제1005호 외 8개호를 함께 평가한 사건으로 기술돼 있어, 임차인·배당정보 역시 개별 1605호와 사건 전체 정보를 구분해 보는 것이 핵심입니다.

등기부에는 근저당권이 없고, 2025.02.18. 디에이치도시개발 주식회사의 가압류 574,987,420원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만, 이 사건의 실질적인 위험은 등기부보다 임대차 정보의 목적물 특정에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임대차 특정이 먼저다

초기 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁과 2022년 신탁은 이미 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 주식회사제이에스티엠입니다. 말소기준은 2025.02.18. 가압류이며, 2025.10.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 84,000,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 120,000,000원의 70%인 84,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가나 최저가가 현재 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 1회 유찰 = 가격 메리트로 바로 연결해서는 안 됩니다.

특히 임대차 문제가 목적물 1605호에 실제로 연결된다면 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 반대로 다른 호실의 임차인 정보라면 사건 전체 시뮬레이션 672,000,000원을 1605호에 더하는 것도 맞지 않습니다. 가격 판단보다 먼저 목적물별 임대차를 분리하는 작업이 필요한 이유입니다.

③ 예상배당표 (현재 회차 84,000,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 1,912,000원과 가압류 채권자 배당 82,088,000원으로 매각대금 84,000,000원이 전액 소진됩니다. 채권자 미배당액은 1,108,246,230원, 소유자 잔여는 0원입니다. 별도로 매수인 인수액 672,000,000원이 계산돼 있으나 임차인 표시 호수와 1605호가 일치하지 않는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 일련번호 가~자 모두 오피스텔로 이용되고 있으며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
• 입지. 광주광역시 동구 호남동 소재 광주교 북동측 인근으로, 각종 상업용 부동산과 업무시설이 형성된 도심상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상26층 건물이며 위생·급배수·도시가스보일러 바닥난방·화재탐지 및 경보·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측·북동측으로 포장도로에 접하는 3면 도로 조건입니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역이며 소로3류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,534.4㎡, 공시지가 1,170,000원/㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중입니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 1605호 임차인 특정. 현황조사상 임차인 7명의 호수가 모두 1605호와 다릅니다. 목적물별 임차인 현황을 원본 서류에서 분리 확인해야 합니다.
• 672,000,000원 인수 검증. 사건 시뮬레이션의 매수인 인수액을 1605호 단독 부담액으로 그대로 적용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 안정우는 2026.01.12., 박연경은 2026.01.21. 배당요구 기록이 있습니다. 나머지 임차인은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
• 확정일자 확인. 임차인 7명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
• 실거래 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 최저가 84,000,000원이 싸다는 전제에서 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 기각결정 확인. 2026.07.23. 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송돼 2026.07.24. 도달한 기록이 있으므로, 어떤 신청 또는 문건에 대한 기각인지 원문을 확인해야 합니다.
• 신탁 이력 확인. 과거 대한토지신탁주식회사 명의 신탁은 말소됐지만 신탁원부 제2021-8779호·제2022-1863호 관련 이력을 등기 원본과 대조하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 “목적물 특정”이 먼저다

이 물건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 120,000,000원, 1회 유찰 후 최저가 84,000,000원. 등기상으로도 2025.02.18. 가압류가 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단을 지배하는 것은 그보다 앞선 임대차관계입니다.

사건에는 각각 보증금 96,000,000원인 대항력 임차인 7명이 있고 사건 시뮬레이션은 매수인 인수액을 672,000,000원으로 계산합니다. 그런데 임차인들의 호수는 1006호·1009호·1602호·1603호·1610호·1913호·2013호이며 1605호는 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 672,000,000원”이라고 단정해서도, “1605호는 인수 0원”이라고 단정해서도 안 됩니다. 1605호에 귀속되는 임차관계를 확정한 뒤에야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있습니다.

실거래 시세 비교도 확인되지 않는 만큼 현재 84,000,000원이 싸다는 근거 역시 없습니다. 결론은 권리확인 전 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 복수 호실 사건에서 1605호에 실제로 붙어 있는 권리와 임차인을 정확히 분리해내는 것입니다.