광주지방법원 2025타경34172. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 16층 1605호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 확인됩니다. 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 67,200,000원, 감정가의 56%입니다.

하지만 이 사건에서 56%라는 숫자만 보면 안 됩니다. 현황조사상 확인된 임차인은 7명이고 모두 전입일이 말소기준권리인 2025.02.18 가압류보다 앞섭니다. 각 보증금은 96,000,000원이며, 배당계산에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있습니다. 따라서 보증금 총 인수액은 672,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기부상 말소기준권리는 2025.02.18 디에이치도시개발 주식회사의 가압류 574,987,420원입니다. 이 가압류와 이후 2025.10.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기들도 이미 말소돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 7명, 보증금 총액 672,000,000원

보증기관이나 대위변제기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 7명입니다. 7명 모두 보증금이 96,000,000원으로, 보증금 총액은 672,000,000원입니다. 현재 최저매각가 67,200,000원보다 인수 보증금 총액이 훨씬 크기 때문에, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 인수액 6.72억원은 남는다

현재 회차 최저가는 67,200,000원입니다. 그러나 매수인 인수액이 672,000,000원으로 계산돼 있어, 현재 최저가 그대로 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 739,200,000원입니다. 감정가 120,000,000원이나 최저가 67,200,000원만 놓고 이 물건의 가격을 판단해서는 안 됩니다.

유찰이 한 번 더 진행돼 매각가가 47,040,000원으로 내려가더라도 인수액은 672,000,000원으로 동일하게 계산돼 실질취득은 719,040,000원입니다. 4회 유찰 시에도 실질취득은 704,927,999원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 매수 부담이 크게 사라지는 일반적인 무인수 물건과 구조가 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

현재 매각가 67,200,000원 가정에서 집행비용 1,609,600원과 가압류 채권 65,590,400원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 채권 미배당액은 1,124,743,830원이며, 별도로 임차보증금 672,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
• 주위환경. 광주광역시 동구 호남동 광주교 북동측 인근으로, 각종 상업용 부동산과 업무시설이 형성된 도심상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 26층 건물이며 위생·급배수·도시가스보일러 바닥난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측·북동측 3면이 아스팔트 등 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 소로3류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 1,534.4㎡, 공시지가 1,170,000원/㎡이며 상업용으로 이용되는 평지입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 67,200,000원에 인수 672,000,000원을 더한 739,200,000원을 기본 부담액으로 봐야 합니다.
• 임차인 7명 인수관계 재확인. 각 보증금 96,000,000원, 총 672,000,000원이 배당계산상 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
• 점유 호수와 매각범위 대조. 대상 주소 1605호와 임차인 점유 호수가 서로 다르므로 매각물건명세서 원본에서 일괄매각 여부와 각 호수별 권리관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준 전 전입 확인. 7명의 전입일은 모두 2025.02.18 말소기준 가압류보다 앞서 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 시나리오상 인수액 672,000,000원은 그대로이고 실질취득은 각각 719,040,000원·704,927,999원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,720만원에 사는 경매”로 보면 안 된다

현재 최저가는 감정가 120,000,000원의 56%인 67,200,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 판정된 실제 임차인 7명, 각 96,000,000원의 보증금, 그리고 배당계산상 672,000,000원의 매수인 인수입니다.

현재 회차에서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 739,200,000원입니다. 한 번 더 유찰돼도 719,040,000원, 두 번 더 유찰돼도 704,927,999원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아질수록 싸지는 일반적인 경매물건으로 해석하면 안 됩니다. 권리판단의 출발점은 낙찰가가 아니라 인수 보증금이며, 특히 대상 1605호와 임차인 점유 호수의 범위가 다르므로 실제 매각범위와 호수별 인수관계를 원본 서류로 확인하는 것이 가장 중요한 입찰 전 절차입니다.