매력지수 D등급 · 권리보다 보증금 인수가 핵심 위험인 물건으로 매수인 실질취득 부담이 크다
대항력 임차인 7명의 보증금 6.72억원 인수 위험이 있고 신건 최저가 1.2억원 대비 실질취득 부담이 커 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조보다 대항력 임차인 보증금 인수가 핵심인 사건입니다. 실제 임차인 7명이 확인되고 각 보증금 96,000,000원으로 총 672,000,000원의 매수인 인수 위험이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 대항력 보증금 부담은 별도로 남아 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 부담
672,000,000원
임차보증금 인수 기준
매수인 인수
672,000,000원
대항력 임차인 7명
핵심지표
D등급
보증금 리스크 중심
광주지방법원 2025타경34172. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 16층1602호 근린시설입니다. 등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사와 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 핵심은 권리 말소가 아니라 임차보증금 승계 여부입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경34172 (강제경매)
소재지
광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층1602호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 오피스텔
소유자
주식회사제이에스티엠
감정가 / 최저가
120,000,000원 / 120,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
디에이치도시개발 주식회사 / 615,346,810원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 위험 확인
⛔ 핵심 위험 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도입니다. 본건은 실제 임차인 7명이 확인되며 각 96,000,000원의 보증금 인수 위험이 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 보증금 인수
임차인
호수
보증금
대항력
우선변제
승계
최다온
1006호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
안정우
1009호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
임예슬
1602호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
김소정
1603호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
신현준
1610호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
김희철
1913호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
박연경
2013호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
대항력 있는 임차인의 보증금 합계는 672,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 부담하는 보증금 인수 위험은 줄어들지 않습니다.
③ 예상 배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,480,000원
디에이치도시개발 가압류
574,987,420원
117,520,000원
경매개시결정 채권
615,346,810원
0원
임차인 보증금
672,000,000원
매수인 인수
매각대금 배분
낙찰가 vs 인수 부담
낙찰가보다 큰 대항력 보증금 인수 위험이 핵심입니다.
④ 입찰 체크리스트
보증금 승계 확인. 대항력 임차인 7명 보증금 672,000,000원 인수 구조를 반드시 반영해야 합니다.
최저가 착시 주의. 120,000,000원이라는 가격만 보고 저렴한 물건으로 판단하면 안 됩니다.
임차 관계 확인. 각 임차인의 실제 점유와 계약 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
등기 확인. 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하나 임차 위험과는 별개입니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아도 부담은 남는다”
이 물건은 등기상 권리보다 임차보증금이 핵심입니다. 대항력 있는 임차인 7명의 보증금 6.72억원이 존재해, 신건 최저가 1.2억원만으로는 경제성을 판단할 수 없습니다. 권리 소멸 여부보다 실질취득 부담과 임차인 승계 가능성을 중심으로 접근해야 하는 물건입니다.
