매력지수 C등급 · 임차인 인수 가능성이 큰 오피스텔로 실질취득 부담이 커 가격 매력 제한
대항력 임차인 다수와 총 인수 가능 보증금 6억7200만원 위험이 존재하며 권리 분석 난도가 높아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신건 가격만 보면 접근 가능해 보이지만, 핵심은 대항력 있는 임차인 리스크입니다. 해당 호실은 한국토지주택공사의 임차권등기와 함께 대항력 있는 임차인이 확인되며, 보증금 9,600만원 기준 인수 가능성이 존재합니다. 낙찰가보다 임차권 분석이 우선인 물건입니다.
감정가 / 최저가
117,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 검토
최대 7.89억 수준
낙찰가+인수 가능 보증금
최저가 대비
100%
감정가 동일
인수 위험
672,000,000원
대항력 임차인 기준
광주지방법원 2025타경34172. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 19층 1913호 근린시설 물건입니다. 등기 흐름상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 을구 임차권과 현황조사상 대항력 있는 임차인이 존재해 일반적인 무인수 물건과는 다릅니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경34172 (강제경매)
소재지
광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 19층1913호
용도 / 이용상태
근린시설 · 오피스텔
소유자
주식회사제이에스티엠
감정가 / 최저가
117,000,000원 / 117,000,000원
신청채권자 / 청구액
디에이치도시개발 주식회사 / 615,346,810원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 가압류보다 임차권이 핵심
말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 1번 임차권등기(한국토지주택공사)는 임차보증금 96,000,000원과 관련된 권리로 확인됩니다. 또한 현황조사상 대항력 있는 임차인들이 존재하여 매수인은 인수 위험을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성
임차인
호실
보증금
판단
최다온
1006호
96,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
안정우
1009호
96,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
임예슬
1602호
96,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
김소정
1603호
96,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
신현준
1610호
96,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
김희철
1913호
96,000,000원
대항력 有 · 임차권등기 확인
박연경
2013호
96,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
한국토지주택공사
전유부분 전부
96,000,000원
우선변제권 행사 가능 · 보증기관 승계
⚠️ 보증기관 승계 주의 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 관계로 최다온 보증금과 중복 신고된 부분입니다. 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 배당 및 인수 구조
항목
금액
비고
집행비용
2,438,000원
추정 비용
한국토지주택공사 보증금
96,000,000원
우선변제
매수인 인수 가능 임차보증금
672,000,000원
대항력 임차인 기준
가압류 · 디에이치도시개발
18,562,000원
일부 배당
배당 분배
입찰가와 임차보증금
낙찰가보다 임차보증금 인수 가능성이 훨씬 큰 구조입니다.
⛔ 핵심 위험 최저가 1억1700만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 1913호 임차권등기와 임차보증금 96,000,000원을 반드시 확인해야 합니다.
대항력 검토. 전입일 기준으로 매수인 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
보증기관 관계. 한국토지주택공사의 승계 신고는 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.
가격 판단. 신건 가격보다 실제 부담 가능한 인수 구조를 기준으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 권리 구조가 먼저”
이 물건은 가압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 정리되지만, 대항력 있는 임차권 문제가 핵심입니다. 특히 임차보증금 인수 가능성이 존재하는 물건은 최저가만 보고 접근할 수 없습니다. 권리 안전형 물건이 아니라 임차인 분석형 물건으로 판단해야 하며, 입찰 전 임차권 관계와 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
