광주지방법원 2025타경34172. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 10층1009호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이에스티엠이며, 2025년 2월 가압류와 2025년 10월 강제경매가 진행된 사건입니다. 표면적인 최저가는 1.19억이지만, 실제 판단 기준은 낙찰가가 아니라 인수되는 임차보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차인 인수가 핵심

말소기준권리는 갑구 5번 가압류(디에이치도시개발 주식회사)로 판단됩니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인들은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인으로 확인되어 낙찰자가 보증금 반환 책임을 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 총 인수보증금 6.72억

실제 임차인은 7명이며, 보증금 합계는 672,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 임차인은 확인되지 않습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 인수금은 유지

④ 권리 체크

• 가압류. 디에이치도시개발 주식회사 가압류 청구금액 574,987,420원은 매각으로 소멸합니다.
• 강제경매. 신청채권자 청구금액은 615,346,810원이며 배당 후 미배당 채권이 발생합니다.
• 임차인. 대항력 있는 임차인 7명으로 명도보다 보증금 인수 위험이 핵심입니다.
• 용도. 중심상업지역 내 오피스텔 건물이며 매각물건명세서 비고상 오피스텔입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 입찰. 최저가 1.19억만 보고 접근하면 안 되며 인수보증금 6.72억을 포함해 판단해야 합니다.
• 임차인 확인. 각 임차인의 전입·대항력·배당요구 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 수익성 검토. 낙찰 후 보증금 반환 또는 승계 조건을 감안한 자금 계획이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수금이 먼저다”

이 사건은 경매가격 자체보다 권리 구조가 결과를 결정하는 물건입니다. 신건 최저가는 1.19억이지만 대항력 임차인 7명의 보증금 6.72억이 존재합니다. 따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 약 7.91억의 실질취득 부담입니다. 권리상 소멸되는 권리는 있으나, 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금 위험 때문에 보수적인 접근이 필요한 D등급 물건입니다.