한 줄 평 최저가만 보면 저렴해 보이는 물건입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차인 7명입니다. 각 보증금 9,600만원, 합계 6.72억을 매수인이 인수할 가능성이 있어 실질취득 기준으로 보면 단순 최저가 매수와 전혀 다른 물건입니다.
감정가 / 최저가
119,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 예상
791,000,000원
낙찰가+임차보증금 인수
매수인 인수
672,000,000원
대항력 임차인 7명
핵심지표
임차위험
우선변제권 없음
광주지방법원 2025타경34172. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 10층 1006호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이에스티엠이며, 가압류와 경매개시결정이 진행된 사건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 채권자가 아니라 임차인 인수 여부입니다.
최저매각가는 119,000,000원이지만 대항력 있는 임차인 최다온 등 7명의 보증금이 각각 96,000,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 줄지 않습니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득금액 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 10층1006호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔임 |
| 소유자 | 주식회사제이에스티엠 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 |
| 청구금액 | 615,346,810원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 갑구 5번 가압류입니다. 해당 가압류 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 검토 대상입니다.
② 임차인 분석 — 7명 보증금 인수 위험
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최다온 | 1006호 | 96,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
| 안정우 | 1009호 | 96,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
| 임예슬 | 1602호 | 96,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
| 김소정 | 1603호 | 96,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
| 신현준 | 1610호 | 96,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
| 김희철 | 1913호 | 96,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
| 박연경 | 2013호 | 96,000,000원 | 有 | 無 | 인수 가능 |
⛔ 핵심 위험 대항력 임차인 7명의 보증금 합계는 672,000,000원입니다. 낙찰가가 119,000,000원이라면 매수인은 낙찰가와 별도로 임차보증금 인수 부담을 고려해야 하며, 실질취득금액은 약 791,000,000원입니다.
③ 예상 배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 항목 | 채권액 | 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 디에이치도시개발 가압류 | 574,987,420원 | 116,534,000원 |
| 임차인 보증금 7명 | 672,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
대항력 임차보증금 인수 포함 기준으로 판단해야 합니다.
⚠️ 유찰 시나리오 1회 유찰 시 매각가는 95,200,000원, 2회 유찰 시 76,160,000원입니다. 그러나 임차보증금 인수 672,000,000원은 동일하게 고려해야 하므로 단순 최저가 하락만으로 가격 메리트가 발생하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 광주교 북동측 인근 도심 상가지대이며 주변에 상업용 부동산과 업무시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔 이용 상태이며 근린시설로 분류됩니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 최저가가 아니라 임차보증금 인수 포함 실질취득금액을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차인 확인. 7명 모두 대항력 있음으로 조사되어 개별 인수 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저”
이 물건은 권리 자체보다 임차 구조가 핵심입니다. 표면 최저가는 1.19억이지만 대항력 임차인 7명의 보증금 6.72억 인수 가능성이 있어 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 실제 부담이 낮아지는 것은 다릅니다.
