매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 7명 보증금 6.72억원 인수 위험이 있는 고위험 물건
낙찰가 1.2억원 외에 대항력 있는 임차인 보증금 6.72억원 승계 가능성이 있어 실질취득이 7.92억원으로 상승하며 가격 메리트 판단이 불가함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 핵심 위험은 대항력 임차인 7명입니다. 각 보증금 96,000,000원이 매수인에게 승계될 가능성이 있어 실질취득은 낙찰가 120,000,000원 + 인수 672,000,000원 = 약 792,000,000원으로 봐야 합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
120,000,000원
신건
실질취득
792,000,000원
낙찰가+임차인 인수
매수인 인수
672,000,000원
대항력 임차인 7명
핵심지표
D등급
인수 리스크 우선
광주지방법원 2025타경34172 사건은 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 16층1610호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사제이에스티엠이며, 등기상 가압류와 강제경매 절차가 진행되었습니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 등기부보다 임차인 인수 여부입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경34172
소재지
광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 16층1610호
용도
근린시설 · 이용상태 오피스텔
소유자
주식회사제이에스티엠
감정가 / 최저가
120,000,000원 / 120,000,000원
신청채권 / 청구액
디에이치도시개발 주식회사 / 615,346,810원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 가압류보다 임차인 인수가 핵심
⛔ 핵심 위험 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도입니다. 7명의 임차인 보증금 합계 672,000,000원은 낙찰가와 별개로 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 보증금 인수 가능성
임차인
호수
보증금
대항력
우선변제
승계
최다온
1006호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
안정우
1009호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
임예슬
1602호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
김소정
1603호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
신현준
1610호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
김희철
1913호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
박연경
2013호
96,000,000원
有
없음
인수 가능
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
항목
배당
집행비용
2,480,000원
가압류 · 디에이치도시개발 주식회사
117,520,000원
임차인 인수
672,000,000원
매각대금 분배
낙찰가 대비 실질취득
최저가 120,000,000원이 아니라 인수 포함 792,000,000원이 판단 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모
도심 상가지대에 위치하며 차량 접근 가능, 인근 버스정류장으로 교통 여건은 양호합니다.
중심상업지역, 방화지구 등 토지이용계획이 적용됩니다.
근린시설 용도이나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
임차인 인수 규모가 커 환금성과 투자 수익 판단이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
최저가 120,000,000원만 기준으로 입찰하지 말고 실질취득 792,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
대항력 임차인 7명의 보증금 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
확정일자 및 우선변제 관련 추가 확인이 필요합니다.
근린시설·오피스텔 성격과 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 가격을 봐야 한다”
이 사건은 등기상 소멸 구조보다 임차인 위험이 중심입니다. 대항력 있는 임차인 7명의 보증금이 존재하므로 낙찰가가 낮아져도 인수 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다. 권리분석의 결론은 최저가 매력보다 6.72억 인수 위험 관리가 우선입니다.
