한 줄 평 겉으로는 감정가 1.17억의 신건 오피스텔이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 7명의 보증금 각 9,600만원, 합계 6.72억원 인수 가능성이 존재합니다. 낙찰가가 내려가도 대항력 임차보증금 인수 구조 때문에 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
감정가 / 최저가
117,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 예상
672,000,000원
임차보증금 인수 포함
매수인 인수
672,000,000원
대항력 임차인 7명
핵심지표
대항력 7명
보증금 각 96,000,000원
광주지방법원 2025타경34172. 광주 동구 수기동 아트시티리버파크모아미래도 20층2013호입니다. 등기상 강제경매 사건으로 진행되며, 표면 최저가는 1억1,700만원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 대항력 임차인의 존재입니다.
임차인 최다온, 안정우, 임예슬, 김소정, 신현준, 김희철, 박연경 등 7명은 모두 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 각 보증금은 96,000,000원이며 우선변제권 자료는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 20층2013호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사제이에스티엠 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에이치도시개발주식회사 / 615,346,810원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
등기상 강제경매개시결정은 2025.10.30 접수되었습니다. 별도 근저당은 확인되지 않으며, 신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다. 다만 매각 과정에서 가장 중요한 부분은 등기보다 현황조사상 확인된 대항력 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최다온 | 1006호 | 96,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 안정우 | 1009호 | 96,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 임예슬 | 1602호 | 96,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 김소정 | 1603호 | 96,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 신현준 | 1610호 | 96,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 김희철 | 1913호 | 96,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 박연경 | 2013호 | 96,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
⛔ 대항력 임차인 인수 구조 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 매수인의 실질취득은 낙찰가와 인수금액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 낙찰가 117,000,000원에 임차보증금 672,000,000원을 고려하면 실질 부담은 약 672,000,000원 수준으로 계산됩니다.
③ 예상배당 및 실질취득 분석
| 항목 | 금액 | 처리 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 2,438,000원 | 배당 |
| 디에이치도시개발주식회사 | 114,562,000원 | 일부 배당 |
| 임차인 7명 보증금 | 672,000,000원 | 매수인 인수 가능 |
매각대금 구조
낙찰가 vs 실질취득
최저가만 보면 1.17억이지만 임차보증금 인수 포함 실질취득은 6.72억입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 1.17억원은 표면 입찰가격이며 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인 7명 모두 대항력 있음으로 분석되며 보증금 합계는 672,000,000원입니다.
- 오피스텔 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 중심상업지역 내 위치합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금액이 먼저”
이 사건은 권리분석에서 가장 주의해야 하는 유형입니다. 낮은 최저매각가만 보고 접근하면 안 되고, 대항력 임차인의 보증금 인수 여부를 먼저 계산해야 합니다. 현재 분석상 임차인 7명의 보증금 6.72억원이 핵심 부담입니다. 입찰가격이 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
