부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경661 · 수원지방법원 · 다세대

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

40,600,000원 4,060만 감정가 58,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

406만원

최저가의 10% · 4,060,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 5,800만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인이 다수 확인되는 다세대 물건으로 보증금 미상 인수 가능성이 핵심 리스크입니다.

가격 최저가 40,600,000원은 감정가 58,000,000원의 70% 수준이나 임차인 인수 가능성을 먼저 확인해야 함
권리 말소기준 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하나 선순위 임차인 위험 존재
리스크 윤송숙 등 대항력 있는 점유자 다수 확인, 보증금 미상으로 매각물건명세서 확인 필요

한 줄 평 가격만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 대항력 임차인 리스크입니다. 윤송숙 등 다수 점유자가 확인되고 일부는 말소기준권리 이전 전입으로 매수인 인수 가능성이 있어 보증금 확인 전 입찰은 위험합니다.

감정가 / 최저가

58,000,000원

40,600,000원 · 1회 유찰

최저가 비율

70%

감정가 대비

임차인

다수 확인

대항력 가능자 포함

매수인 인수

확인 필요

보증금 미상

수원지방법원 2025타경661. 경기도 용인시 처인구 남동 연우하이빌 2층 203호 다세대 물건입니다. 감정가는 5,800만원이며 1회 유찰 후 현재 최저가는 4,060만원입니다. 가격 자체는 낮아졌지만, 등기보다 먼저 확인해야 할 부분은 점유자입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경661 (임의경매)
소재지	경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층203호
물건종류	다세대 · 도시형생활주택 이용
소유자	김미정
감정가 / 최저가	58,000,000원 / 40,600,000원
신청채권자 / 청구	서수원새마을금고 / 288,123,460원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조

말소기준권리는 2014년 설정된 서수원새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024년 홍종운 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인은 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 리스크

현황조사와 문건접수 기준으로 다수 점유자가 확인됩니다. 특히 윤송숙, 이재훈, 설홍일 등은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서 확인이 필수입니다.

임차인	전입일	대항력	비고
윤송숙	2020.07.01	有	보증금 미상 · 배당요구
이재훈	2018.04.17	有	보증금 미상
설홍일	2015.07.17	有	보증금 미상
허재원	2022.09.29	有	보증금 미상 · 배당요구
엄성식	2024.11.08	無	말소기준 이후 전입

⚠️ 임차인 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당받지 못하는 경우 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 최저가만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,130,800원
가압류 · 홍종운	50,000,000원	39,469,200원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

④ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 보증금 미상 임차인이 존재하므로 매각물건명세서와 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 40,600,000원은 감정가 대비 낮지만 인수 가능성을 반영하지 않은 단순 최저가입니다.
권리 확인. 가압류와 경매개시는 소멸하지만 선순위 임차인 여부는 별도입니다.
현장 확인. 폐문부재로 상세 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유 현황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 봐야 한다”

이 물건은 유찰로 가격은 낮아졌지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 변수인 임차인 문제가 남아 있습니다. 등기상 소멸 구조는 단순하지만 대항력 있는 점유자가 다수 확인되고 보증금이 미상입니다. 가격 메리트는 임차인 인수 여부가 확인된 뒤 판단해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

낙찰가는 낮아졌지만, 핵심은 임차인 인수 위험 — 용인 연우하이빌 203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조

② 임차인 분석 — 가장 중요한 리스크

③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인을 봐야 한다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (53장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-13	유찰	5,800만원
2	2026-08-25	대기	4,060만원