매력지수 C등급 · 대항력 임차인 다수와 보증금 미상으로 권리 안전성보다 인수 검토가 우선인 물건
최저가는 감정가 대비 낮지만 선순위 대항력 임차인이 다수 확인되고 보증금이 특정되지 않아 가격 메리트만으로 판단하기 어려워 C 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 후순위 가압류와 경매개시는 소멸 대상이지만, 말소기준권리 이전 전입 임차인이 다수 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 실제 인수 부담을 확정하기 전까지는 보수적 접근이 필요합니다.
감정가
58,000,000원
평가금액
최저가
40,600,000원
1회 유찰 후
실질취득
확인 필요
임차보증금 미상
핵심지표
대항력 임차인
인수 가능성 검토
수원지방법원 2025타경661. 용인시 처인구 남동 연우하이빌 2층204호 다세대 물건입니다. 소유자는 김미정 씨이며 2015년 거래가액 54,100,000원으로 소유권을 취득했습니다. 핵심은 단순한 채권 관계가 아니라 점유 관계입니다. 여러 점유자가 말소기준권리 이전 전입으로 확인되어 대항력 검토가 필요한 구조입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경661
소재지
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층204호
용도 / 이용상태
다세대 · 도시형생활주택(원룸형)
소유자
김미정
감정가 / 최저가
58,000,000원 / 40,600,000원
신청채권자
서수원새마을금고
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 임차인 검토가 핵심
② 임차인 분석
점유자
전입일
대항력
보증금
검토
윤송숙
2020.07.01
有
미상
인수 가능성 검토
이재훈
2018.04.17
有
미상
인수 가능성 검토
설홍일
2015.07.17
有
미상
인수 가능성 검토
허재원
2022.09.29
有
미상
인수 가능성 검토
엄성식
2024.11.08
無
미상
후순위
송백연 외 다수
2022.12.23 등
有
미상
확인 필요
⛔ 인수 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질취득은 낙찰가와 별도로 인수금액을 고려해야 합니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상 배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
1,130,800원
가압류 · 홍종운
39,469,200원
소유자 교부
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
④ 입지·환금성 메모
입지. 태성고등학교 남측 인근 주거지역으로 다세대·연립·농경지·임야 및 노변 시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있습니다.
규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역 등 제한사항이 포함됩니다.
환금성. 연우하이빌 19세대 규모로 대단지 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
대항력 임차인 보증금 확인 전 입찰가를 확정하지 마세요.
매각물건명세서와 점유관계를 재확인해야 합니다.
최저가 하락만 보고 가격 메리트로 판단하지 말고 인수 가능 금액을 반영해야 합니다.
임차인별 배당요구 여부와 보증금 자료 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 임차인이 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가가 눈에 띄지만, 다세대 경매에서 중요한 변수는 낙찰가 자체가 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입 임차인이 다수 확인되고 보증금이 미상인 만큼, 실제 부담 가능성을 계산한 뒤 접근해야 합니다. 권리 소멸 구조와 인수 위험 검토를 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층201호
2025-02-18 12:09
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층202호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층203호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층204호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층205호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층206호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층207호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층301호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층302호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층303호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층304호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층305호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층306호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층307호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층401호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층402호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층403호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층404호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층405호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
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기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-2510:00수원지방법원 101호 법정
최저매각가4,060만원▼ 30% 감정가 5,800만
입찰 보증금406만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0114:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%5,800만→4,060만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-07-13
유찰
5,800만원
2
2026-08-25
대기
4,060만원
건물·단지 정보
K-apt + 건축HUB
연우하이빌
2층204호·철근콘크리트구조
명지로312번길 12
전유
· 단독 소유 부분
주용도
공동주택
· 공동주택
19세대
총 세대
1동
동수
2013
준공년
✓
내진설계
건물 스펙건축HUB
층수
지상 4층
현 매물 2층
건폐율
58%
대지 대비
용적률
153%
/ 500 한도
연식13년차· 준공 2013년 11월
0년15년30년+
연면적
544㎡
대지면적
356㎡
단지 시설K-apt V4 detail
7대
주차
인근 학교
직선거리
고
태성고등학교
306m
중
태성중학교
306m
초
용마초등학교
1.3km
인근 지하철직선거리
에버라인
용인중앙시장(용인예술과학대)역1.3km
에버라인
김량장역1.5km
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
101평
333㎡
주거지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적333.0㎡≈100.7평
소유개인
소재경기도 용인시 처인구 남동 · 18-3
특성
제1종일반주거지역
이용상황단독
지형
평지
사다리형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
3억 2,893만원
987,800원/㎡ × 333.0㎡
▼
감정가 18%
2026년 기준
987,800원/㎡
▲
+17.2%
· 연평균 +1.3%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
소로2류(폭 8m~10m)
접함
기본 분류 (2)
도시지역
제1종일반주거지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
배출시설설치제한지역
수질보전특별대책지역
자연보전권역
중점경관관리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
