매력지수 C등급 · 인수 위험은 보증금 미상 대항력 임차인 다수로 존재하며 추가 확인이 필요한 물건
최저가는 감정가 대비 70%까지 하락했지만 대항력 있는 임차인 13명과 보증금 미상 리스크로 실질 취득비용 산정이 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 유찰로 최저가는 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되는 임차인이 다수 확인되고, 보증금이 모두 미상이라 낙찰 후 실제 부담 규모를 확정하기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
57,000,000원 / 39,900,000원
1회 유찰
실질취득
확인 필요
임차보증금 미상
매수인 인수
확정 불가
대항력 임차인 존재
핵심지표
보증금 미상
권리 확인 우선
수원지방법원 2025타경661. 경기도 용인시 처인구 남동 연우하이빌 2층 207호 다세대 물건입니다. 감정가는 5,700만원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 3,990만원입니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기상 근저당과 가압류보다 앞선 전입 임차인이 확인되어 낙찰자가 임차관계를 확인해야 하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경661
소재지
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층207호
물건종류
다세대
소유자
김미정
감정가 / 최저가
57,000,000원 / 39,900,000원
신청채권자 / 청구액
서수원새마을금고 / 288,123,460원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 2014년 설정된 서수원새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024년 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 중 다수는 전입일이 말소기준권리보다 빠른 것으로 확인되어 대항력 있는 임차인으로 볼 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 여부와 보증금 확인 필요
임차인
전입일
대항력
보증금
윤송숙
2020.07.01
有
미상
이재훈
2018.04.17
有
미상
설홍일
2015.07.17
有
미상
허재원
2022.09.29
有
미상
김치만
2020.03.11
有
미상
엄성식
2024.11.08
없음
미상
송백연 외
2022.12.23 등
다수 有
미상
⛔ 핵심 위험 확인된 대항력 임차인은 여러 명이며 보증금 정보가 없습니다. 낙찰가는 3,990만원이지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실질 취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,118,200원
갑구 3번 가압류 · 홍종운
50,000,000원
38,781,800원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
가압류 채권은 매각대금 범위 내에서 일부 배당되며 11,218,200원 미배당이 발생합니다. 임차인 최우선변제 등은 실제 확인 과정에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
최저가는 감정가 대비 70%이나 임차보증금 확인 전 가격 판단은 제한됩니다.
✅ 권리 소멸 관점 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
⚠️ 입찰 전 확인 대항력 임차인의 보증금·배당요구·실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 현재 가격만 보고 저가 낙찰로 판단하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경기도 용인시 처인구 남동 태성고등학교 남측 인근 주거지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 가능합니다.
건물. 연우하이빌, 2013년 준공, 총 19세대입니다.
환금성. 소규모 다세대이며 거래 사례와 수요층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 보증금 미상 임차인이 있어 매각물건명세서 확인이 우선입니다.
실질취득 계산. 낙찰가 외 인수 가능 보증금을 고려해야 합니다.
점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 상세 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·명세서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 임차 리스크가 먼저”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대이지만, 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입 임차인이 다수 확인되고 보증금이 미상인 만큼, 낙찰 이후 부담 가능한 금액을 계산하기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인이 먼저인 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층201호
2025-02-18 12:09
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층202호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층203호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층204호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층205호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층206호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층207호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층301호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층302호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층303호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층304호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층305호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층306호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층307호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층401호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층402호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층403호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층404호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층405호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-2510:00수원지방법원 101호 법정
최저매각가3,990만원▼ 30% 감정가 5,700만
입찰 보증금399만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0114:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%5,700만→3,990만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-07-13
유찰
5,700만원
2
2026-08-25
대기
3,990만원
건물·단지 정보
K-apt + 건축HUB
연우하이빌
2층207호·철근콘크리트구조
명지로312번길 12
전유
· 단독 소유 부분
주용도
공동주택
· 공동주택
19세대
총 세대
1동
동수
2013
준공년
✓
내진설계
건물 스펙건축HUB
층수
지상 4층
현 매물 2층
건폐율
58%
대지 대비
용적률
153%
/ 500 한도
연식13년차· 준공 2013년 11월
0년15년30년+
연면적
544㎡
대지면적
356㎡
단지 시설K-apt V4 detail
7대
주차
인근 학교
직선거리
고
태성고등학교
306m
중
태성중학교
306m
초
용마초등학교
1.3km
인근 지하철직선거리
에버라인
용인중앙시장(용인예술과학대)역1.3km
에버라인
김량장역1.5km
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
101평
333㎡
주거지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적333.0㎡≈100.7평
소유개인
소재경기도 용인시 처인구 남동 · 18-3
특성
제1종일반주거지역
이용상황단독
지형
평지
사다리형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
3억 2,893만원
987,800원/㎡ × 333.0㎡
▼
감정가 17%
2026년 기준
987,800원/㎡
▲
+17.2%
· 연평균 +1.3%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
소로2류(폭 8m~10m)
접함
기본 분류 (2)
도시지역
제1종일반주거지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
배출시설설치제한지역
수질보전특별대책지역
자연보전권역
중점경관관리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
