한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 50,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가 39,900,000원 기준 배당 부족분 11,218,200원이 발생해 매수인 인수 가능성이 있습니다. 가격만 보면 저렴해 보이지만 실질취득액은 약 51,118,200원으로 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
57,000,000원
39,900,000원(1회 유찰)
실질취득
51,118,200원
낙찰가+인수 예상액
매수인 인수
11,218,200원
김상연 보증금 부족분
핵심지표
대항력 임차인
보증금 미배당 위험
수원지방법원 2025타경661. 경기도 용인시 처인구 남동 연우하이빌 3층305호 다세대 물건입니다. 감정가는 5,700만원이며 한 차례 유찰 후 최저가는 3,990만원입니다. 표면상 할인폭은 있어 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 위험입니다.
등기상 2024년 9월 임차권등기가 설정된 김상연 임차인이 존재하고, 임차보증금은 50,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가에서는 전액 배당이 어렵습니다. 따라서 낙찰자는 부족분을 인수할 가능성을 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형 및 다세대 이용) |
| 소유자 | 김미정 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서수원새마을금고 / 288,123,460원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2014년 설정된 서수원새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2024년 설정된 김상연 임차권등기는 대항력 있는 임차인의 권리로 배당 부족분 인수 가능성이 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 임차인 존재
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김상연 | 50,000,000원 | 有 | 가능 | 부족분 11,218,200원 예상 |
⚠️ 인수 위험 최저가 39,900,000원에서 임차인 김상연 보증금 50,000,000원 중 38,781,800원이 배당되고, 부족분 11,218,200원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,118,200원 |
| 1. 임차인 김상연 보증금 | 50,000,000원 | 38,781,800원 |
| 2. 가압류 홍종운 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
낙찰가만 보면 저렴하지만 임차인 인수액을 포함해야 합니다.
가격 판단 최저가 39,900,000원은 감정가 대비 낮지만, 임차보증금 부족분을 포함한 실질취득액은 51,118,200원입니다. 임차권 위험을 반영하지 않은 단순 할인 판단은 금물입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김상연 임차인의 보증금 50,000,000원 및 인수 가능 부족분을 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아닌 낙찰가+인수액 기준으로 판단해야 합니다.
- 권리 확인. 등기부상 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 현장 확인. 현장조사에서 상세 임대관계는 미상으로 확인 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만 총 취득가는 다르다”
이 물건은 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재해 일반적인 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다. 매수인은 최저가 39,900,000원이 아니라 임차인 부족분을 포함한 실질취득액 약 51,118,200원을 기준으로 판단해야 합니다. 권리상 핵심 변수는 임차인이고, 입찰 전 임차보증금 및 배당 관계 확인이 필수입니다.
