수원지방법원 2025타경661. 용인시 처인구 남동의 연우하이빌 3층 306호입니다. 감정평가상 306호는 도시형생활주택(원룸형) 이용구간에 해당합니다. 소유자 김미정은 2015.01.22. 거래가 54,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 서수원새마을금고 근저당권과 한광우 근저당권은 이미 말소된 권리로 표시되어 있고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.05.23. 홍종운 가압류 50,000,000원입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 전입입니다. 현황조사 등에 나타난 전입자 중 배종오는 2022.10.14. 주민등록과 확정일자를 갖추고 보증금 40,000,000원의 임차권등기까지 확인됩니다. 반면 다른 선순위 전입자 13명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 최저가 할인보다 이 미확정 권리의 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 그러나 선순위 전입이 핵심

2014년에 설정된 서수원새마을금고와 한광우의 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 따라서 남아 있는 권리 중 2024.05.23. 홍종운 가압류가 말소기준이 됩니다. 그 뒤의 배종오 임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 배종오는 임차권등기 자체보다 앞선 2022.10.14. 주민등록·확정일자를 보유하므로 보증금 미배당분에 대한 매수인 인수 문제가 별도로 남습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 1명은 금액 확인, 13명은 선순위 미상

조사에 나타난 전입자는 모두 15명입니다. 이 가운데 배종오는 보증금·확정일자·임차권등기가 구체적으로 확인됩니다. 엄성식은 2024.11.08. 전입으로 말소기준 2024.05.23. 이후입니다. 나머지 13명은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 배종오 때문에 총부담은 약 40,000,000원대

현재 회차 최저가는 39,900,000원이고, 배종오 보증금 40,000,000원 중 1,218,200원이 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 알려진 실질취득은 41,118,200원입니다.

다음 회차에서 낙찰가가 더 내려가도 같은 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문에 총부담은 크게 내려가지 않습니다. 2회 유찰 시 낙찰가 27,930,000원에 인수 12,972,740원으로 40,902,740원, 3회 유찰 시 낙찰가 19,551,000원에 인수 21,200,918원으로 40,751,918원입니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 배종오 보증금 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.

동일 조건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 이 사건을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 판단은 하지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 배종오 보증금 40,000,000원 중 38,781,800원이 배당되고 1,218,200원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 홍종운 가압류 청구액 50,000,000원은 배당 0원, 미배당 50,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태성고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립·농경지·임야와 노변 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
• 이용. 201호부터 404호까지는 도시형생활주택(원룸형), 405호는 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 306호는 원룸형 이용구간에 해당합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 도시가스 보일러 개별난방, 1층 필로티 주차장이 설치되어 있습니다. 승강기는 없습니다.
• 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 주택부지로 이용 중이며 사다리형 평지입니다. 공시지가는 987,800원/㎡입니다.
• 규모. 연우하이빌은 19세대, 사용승인일은 2013.11.21.입니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 상세한 임대관계는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 배종오 보증금 확인. 현재 회차 계산상 1,218,200원이 매수인 인수로 남습니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하는 구조를 입찰가에 반영해야 합니다.
• 선순위 미상 전입 13명 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 엄성식 구분. 2024.11.08. 전입은 말소기준 2024.05.23. 이후이므로 대항력은 없습니다.
• 임차권등기와 대항력 구분. 배종오 임차권등기일 2024.11.19.만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 주민등록·확정일자는 2022.10.14.입니다.
• 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 39,900,000원이 아니라 알려진 실질취득 41,118,200원을 최소 기준으로 보아야 하며, 미상 전입자 위험은 별도입니다.
• 원룸형 환금성 점검. 다세대·도시형생활주택 원룸형, 19세대, 승강기 없음이라는 물건 특성을 감안해 실제 매수수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “39,900,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 핵심은 단순한 1회 유찰이 아닙니다. 현재 최저가 39,900,000원에 배종오의 미배당 보증금 1,218,200원을 더하면 알려진 실질취득은 41,118,200원입니다. 이후 2회·3회 유찰로 낙찰가가 27,930,000원, 19,551,000원까지 내려가더라도 배종오 인수액은 각각 12,972,740원, 21,200,918원으로 늘어 알려진 총부담은 계속 40,000,000원대에 머뭅니다.

여기에 더 큰 불확실성이 있습니다. 말소기준일 전에 전입한 13명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 이들의 실제 임대차가 확인될 경우 매수인 부담은 현재 계산보다 커질 수 있습니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 알려진 인수 1,218,200원보다 ‘아직 확정되지 않은 선순위 전입 13명’이 더 중요한 사건이며, 원룸형 도시형생활주택이라는 환금성 특성까지 겹칩니다. 권리 확인 전에는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근하기 어려운 물건입니다.