매력지수 C등급 · 권리상 소멸 구조지만 대항력 임차인 다수·보증금 미상으로 인수 위험 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하나 말소기준 이전 전입 임차인이 다수 존재하고 보증금이 확인되지 않아 가격보다 임차 리스크 검토가 우선이다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입 임차인이 다수 확인되고 보증금이 모두 미상입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 대항력 임차인의 실제 보증금 확인 전에는 안전한 입찰가 산정이 어렵습니다.
감정가 / 최저가
58,000,000원
최저 40,600,000원
유찰
1회
감정가 70%
임차 위험
보증금 미상
대항력 가능 임차인 존재
매수인 인수
0원
등기 권리 기준
수원지방법원 2025타경661. 용인시 처인구 남동 연우하이빌 4층 404호 다세대 물건입니다. 등기 구조만 보면 2014년 설정된 근저당권과 이후 가압류, 경매개시결정이 매각으로 정리되는 형태입니다. 그러나 현황조사상 말소기준권리 이전 전입한 임차인이 여러 명 확인되어, 대항력 임차인 여부와 보증금 확인이 가장 중요한 사건입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경661
소재지
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층404호
물건종류
다세대 · 도시형생활주택(원룸형 포함)
소유자
김미정
감정가 / 최저가
58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구
서수원새마을금고 / 288,123,460원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸 구조
⚠️ 핵심 위험 등기 권리보다 임차인 분석이 중요합니다. 말소기준권리 이전 전입 임차인은 대항력이 인정될 가능성이 있으며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질 부담을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 보증금 확인 필수
임차인
전입일
대항력
우선변제
승계 위험
윤송숙
2020.07.01
有
미상
확인필요
이재훈
2018.04.17
有
미상
확인필요
설홍일
2015.07.17
有
미상
확인필요
허재원
2022.09.29
有
미상
확인필요
김치만
2020.03.11
有
미상
확인필요
엄성식
2024.11.08
없음
미상
낮음
송백연 외 다수
2022.12.23 등
가능
미상
확인필요
현황조사 기준 여러 점유자가 확인되며, 대항력 판단이 가능한 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 표시됩니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액은 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 40,600,000원 가정)
배당 항목
청구액
예상배당
집행비용
-
1,130,800원
갑구 3번 가압류 · 홍종운
50,000,000원
39,469,200원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
가격은 낮아졌지만 임차보증금 미확인 위험을 함께 봐야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 대항력 가능 임차인이 있어 보증금 확인 전 입찰가 결정은 위험합니다.
매각물건명세서 확인. 보증금·배당요구·임차권 관련 보완 내용을 확인해야 합니다.
등기 분석. 서수원새마을금고 근저당 등 기존 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
점유 확인. 현장조사상 폐문부재로 상세 임대관계는 확인 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 임차인 확인이 먼저”
최저가는 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만, 이 물건의 핵심 판단 요소는 할인율이 아닙니다. 말소기준 이전 전입 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 낙찰 후 실제 부담 가능성을 확인해야 합니다. 등기상 인수권리는 정리되는 구조이지만, 임차인 보증금 확인 전에는 안전한 가격 판단이 어렵습니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층201호
2025-02-18 12:09
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층202호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층203호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층204호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층205호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층206호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층207호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층301호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층302호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층303호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층304호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층305호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층306호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층307호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층401호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층402호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층403호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층404호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층405호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
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기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-2510:00수원지방법원 101호 법정
최저매각가4,060만원▼ 30% 감정가 5,800만
입찰 보증금406만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0114:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%5,800만→4,060만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-07-13
유찰
5,800만원
2
2026-08-25
대기
4,060만원
건물·단지 정보
K-apt + 건축HUB
연우하이빌
4층404호·철근콘크리트구조
명지로312번길 12
전유
· 단독 소유 부분
주용도
공동주택
· 공동주택
19세대
총 세대
1동
동수
2013
준공년
✓
내진설계
건물 스펙건축HUB
층수
지상 4층
현 매물 4층
건폐율
58%
대지 대비
용적률
153%
/ 500 한도
연식13년차· 준공 2013년 11월
0년15년30년+
연면적
544㎡
대지면적
356㎡
단지 시설K-apt V4 detail
7대
주차
인근 학교
직선거리
고
태성고등학교
306m
중
태성중학교
306m
초
용마초등학교
1.3km
인근 지하철직선거리
에버라인
용인중앙시장(용인예술과학대)역1.3km
에버라인
김량장역1.5km
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
101평
333㎡
주거지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적333.0㎡≈100.7평
소유개인
소재경기도 용인시 처인구 남동 · 18-3
특성
제1종일반주거지역
이용상황단독
지형
평지
사다리형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
3억 2,893만원
987,800원/㎡ × 333.0㎡
▼
감정가 18%
2026년 기준
987,800원/㎡
▲
+17.2%
· 연평균 +1.3%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
소로2류(폭 8m~10m)
접함
기본 분류 (2)
도시지역
제1종일반주거지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
배출시설설치제한지역
수질보전특별대책지역
자연보전권역
중점경관관리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
