매력지수 C등급 · 권리상 선순위 임차인 가능성이 있어 보증금 확인 전 입찰 주의가 필요한 다세대
말소기준 이전 전입 임차인이 다수 확인되고 보증금이 미상이라 인수 위험 검토가 필요하며 가격은 유찰 후 접근 가능하나 리스크가 남음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 가격만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차인 리스크입니다. 말소기준권리 이전 전입 임차인이 다수 확인되고, 일부는 대항력 있음으로 조사되어 보증금 확인 전에는 안전한 입찰로 보기 어렵습니다.
감정가
58,000,000원
다세대
최저가
40,600,000원
1회 유찰
임차 위험
확인 필요
대항력 가능 임차인
매수인 인수
미확정
보증금 미상
수원지방법원 2025타경661. 용인시 처인구 남동 연우하이빌 4층402호 다세대 물건입니다. 감정가는 5,800만원, 현재 최저가는 4,060만원으로 1회 유찰 상태입니다. 등기상 핵심은 말소기준권리 이전 전입 임차인 존재 여부입니다. 다수 점유자가 조사되었고, 여러 임차인이 전입일 기준 대항력 있음으로 확인되어 낙찰 전 보증금 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경661
소재지
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층402호
물건종류
다세대
소유자
김미정
감정가 / 최저가
58,000,000원 / 40,600,000원
청구금액
288,123,460원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인 확인 필요
⚠️ 임차인 위험 포인트 윤송숙, 이재훈, 설홍일 등 다수 점유자가 말소기준 이전 전입으로 조사되어 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수금액은 확정할 수 없습니다.
② 임차인 현황
임차인
전입일
대항력
우선변제
비고
윤송숙
2020.07.01
가능
확인 필요
보증금 미상
이재훈
2018.04.17
가능
확인 필요
현황조사
설홍일
2015.07.17
가능
확인 필요
현황조사
이희연
2022.11.29
가능
가능
확정일자 2022.10.31
전체 조사 임차인 중 일부 주요 임차인을 표시했습니다. 보증금 미상 상태로 실질 취득가 계산은 불가능합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 40,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,130,800원
가압류 · 홍종운
50,000,000원
39,469,200원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
가격 하락은 있으나 임차인 인수 가능성은 별도 검토 필요
⛔ 입찰 전 핵심 확인 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 실질취득가는 낙찰가와 인수금액을 합산해 판단해야 합니다. 현재는 보증금 미상으로 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 태성고등학교 남측 인근 주거지대로 다세대·연립·농경지·임야 및 노변 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 도시형생활주택 및 다세대주택으로 이용 중입니다.
환금성. 연우하이빌 19세대 규모로 대단지 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
보증금 확인. 대항력 가능 임차인의 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득가 계산. 낙찰가가 아닌 낙찰가+인수 가능 보증금 기준으로 판단해야 합니다.
명도 계획. 다수 점유자가 확인되어 점유관계 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 임차인이 먼저다”
이 물건은 최저가가 감정가 대비 낮아진 다세대지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이전 전입 임차인이 다수 존재하고 보증금이 확인되지 않은 상황에서는 낙찰 후 부담을 예측하기 어렵습니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트보다 임차 리스크가 우선입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층201호
2025-02-18 12:09
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층202호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층203호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층204호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층205호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층206호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층207호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층301호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층302호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층303호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층304호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층305호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층306호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층307호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층401호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층402호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층403호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층404호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층405호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
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기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-2510:00수원지방법원 101호 법정
최저매각가4,060만원▼ 30% 감정가 5,800만
입찰 보증금406만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0114:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%5,800만→4,060만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-07-13
유찰
5,800만원
2
2026-08-25
대기
4,060만원
건물·단지 정보
K-apt + 건축HUB
연우하이빌
4층402호·철근콘크리트구조
명지로312번길 12
전유
· 단독 소유 부분
주용도
공동주택
· 공동주택
19세대
총 세대
1동
동수
2013
준공년
✓
내진설계
건물 스펙건축HUB
층수
지상 4층
현 매물 4층
건폐율
58%
대지 대비
용적률
153%
/ 500 한도
연식13년차· 준공 2013년 11월
0년15년30년+
연면적
544㎡
대지면적
356㎡
단지 시설K-apt V4 detail
7대
주차
인근 학교
직선거리
고
태성고등학교
306m
중
태성중학교
306m
초
용마초등학교
1.3km
인근 지하철직선거리
에버라인
용인중앙시장(용인예술과학대)역1.3km
에버라인
김량장역1.5km
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
101평
333㎡
주거지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적333.0㎡≈100.7평
소유개인
소재경기도 용인시 처인구 남동 · 18-3
특성
제1종일반주거지역
이용상황단독
지형
평지
사다리형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
3억 2,893만원
987,800원/㎡ × 333.0㎡
▼
감정가 18%
2026년 기준
987,800원/㎡
▲
+17.2%
· 연평균 +1.3%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
소로2류(폭 8m~10m)
접함
기본 분류 (2)
도시지역
제1종일반주거지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
배출시설설치제한지역
수질보전특별대책지역
자연보전권역
중점경관관리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
