최저가는 감정가 대비 낮지만 다수 대항력 임차인의 미상 보증금 인수 가능성과 환금성 부족으로 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 전입이 선순위인 대항력 있는 임차인 다수가 확인되고 보증금이 모두 특정되지 않아, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 유형입니다.
감정가 / 최저가
58,000,000원
최저 40,600,000원
실질취득
보증금 확인 필요
대항력 임차인 인수 가능
인수 위험
미상
보증금 미상 임차인 존재
핵심지표
임차인 13명
대항력 가능 다수
수원지방법원 2025타경661. 용인시 처인구 남동 연우하이빌 4층 401호 다세대입니다. 등기상 소유자는 김미정이며, 서수원새마을금고의 임의경매로 진행됩니다. 말소기준은 2014년 설정된 근저당권으로 판단되며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심 변수는 권리 자체보다 선순위 전입 임차인의 존재입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경661
소재지
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층401호
물건종류 / 이용
다세대 · 도시형생활주택(원룸형 등)
소유자
김미정
감정가 / 최저가
58,000,000원 / 40,600,000원
신청채권자 / 청구
서수원새마을금고 / 288,123,460원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 그러나 임차인 변수 존재
⚠️ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금 구조가 됩니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능 임차인 다수
임차인
전입일
대항력
비고
윤송숙
2020.07.01
有
보증금 미상
이재훈
2018.04.17
有
보증금 미상
설홍일
2015.07.17
有
보증금 미상
허재원
2022.09.29
有
보증금 미상
김치만
2020.03.11
有
보증금 미상
송백연
2022.12.23
有
보증금 미상
전봉진
2020.08.07
有
보증금 미상
지은진
2020.11.05
有
보증금 미상
강창용
2022.07.11
有
보증금 미상
최금필
2022.10.31
有
보증금 미상
이희연
2022.11.29
有
보증금 미상
이지운
2018.06.11
有
보증금 미상
권정화
2023.06.21
有
보증금 미상
확인된 임차인 중 다수는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않아 실제 인수액은 추가 확인이 필요합니다. 엄성식은 2024.11.08 전입으로 대항력이 인정되지 않는 후순위 점유자로 분류됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
1,130,800원
갑구 3번 가압류 · 홍종운
50,000,000원
39,469,200원
소유자 교부
-
0원
가정 매각가 기준 가압류 채권은 일부 미배당 10,530,800원이 발생합니다. 임차인 보증금은 별도 확인 필요하며 대항력 임차인의 보증금이 존재할 경우 매수인 부담이 추가될 수 있습니다.
매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
유찰 후 가격은 내려가지만 임차인 인수 가능성은 별도 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 용인시 처인구 남동 태성고등학교 남측 인근 주거지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
용도. 도시형생활주택 및 다세대주택으로 이용 중입니다.
환금성. 연우하이빌은 총 19세대 규모로 대단지 대비 거래 안정성이 낮을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금 규모 확인 전 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
실질취득 계산. 낙찰가가 낮아져도 인수 보증금이 있으면 총 취득비용은 증가할 수 있습니다.
명도 검토. 다수 점유자가 존재할 가능성이 있어 협의·절차를 고려해야 합니다.
원본 확인. 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 리스크가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 가격이 낮아졌지만, 다세대 경매에서 중요한 것은 낙찰가 자체가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만으로 수익성을 판단할 수 없습니다. 등기상 소멸 구조는 단순하지만, 임차인 인수 가능성이 해소되기 전까지는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층201호
2025-02-18 12:09
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층202호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층203호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층204호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층205호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층206호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 2층207호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층301호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층302호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층303호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층304호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층305호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층306호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 3층307호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층401호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층402호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층403호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층404호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
경기도 용인시 처인구 명지로312번길 12, 4층405호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
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기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-2510:00수원지방법원 101호 법정
최저매각가4,060만원▼ 30% 감정가 5,800만
입찰 보증금406만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-0114:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%5,800만→4,060만
회차 전체 보기 (2회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-07-13
유찰
5,800만원
2
2026-08-25
대기
4,060만원
건물·단지 정보
K-apt + 건축HUB
연우하이빌
4층401호·철근콘크리트구조
명지로312번길 12
전유
· 단독 소유 부분
주용도
공동주택
· 공동주택
19세대
총 세대
1동
동수
2013
준공년
✓
내진설계
건물 스펙건축HUB
층수
지상 4층
현 매물 4층
건폐율
58%
대지 대비
용적률
153%
/ 500 한도
연식13년차· 준공 2013년 11월
0년15년30년+
연면적
544㎡
대지면적
356㎡
단지 시설K-apt V4 detail
7대
주차
인근 학교
직선거리
고
태성고등학교
306m
중
태성중학교
306m
초
용마초등학교
1.3km
인근 지하철직선거리
에버라인
용인중앙시장(용인예술과학대)역1.3km
에버라인
김량장역1.5km
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
101평
333㎡
주거지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적333.0㎡≈100.7평
소유개인
소재경기도 용인시 처인구 남동 · 18-3
특성
제1종일반주거지역
이용상황단독
지형
평지
사다리형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
3억 2,893만원
987,800원/㎡ × 333.0㎡
▼
감정가 18%
2026년 기준
987,800원/㎡
▲
+17.2%
· 연평균 +1.3%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
호재 (1)
소로2류(폭 8m~10m)
접함
기본 분류 (2)
도시지역
제1종일반주거지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
배출시설설치제한지역
수질보전특별대책지역
자연보전권역
중점경관관리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
