부산지방법원 2025타경5215. 대연동 이든타워팰리스 6층 601호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 전부 주거용 오피스텔로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물이고, 본건은 그중 6층 601호입니다. 소유자는 김성옥이며, 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.03.09 설정된 구포새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞서 설정됐던 부산은행 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5215 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 601호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 전부 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 660,711,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.03.09 구포새마을금고
2020.12.07 설정된 부산은행 근저당 2건은 2021.03.09 일부포기로 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 접수된 구포새마을금고 근저당입니다. 2025.04.17 임의경매개시결정과 2026.01.19 양소라의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 양소라 임차권의 확정일자는 2026.03.20 경정등기를 통해 2025.01.10으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
성명이 확인된 점유·임차관계는 모두 말소기준일인 2021.03.09보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 현재 확인된 임차인들은 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 여러 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 임대차 조건은 반드시 원본에서 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노현주 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구동현 | 2024.01.02 | 120,000,000원 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재권 | 2024.07.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 맹지윤 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2023.02.13 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 2025.01.06 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백소라 | 2024.12.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양소라 | 2025.01.10 | 40,000,000원 | 2026.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
양소라의 임차권등기 범위는 건물 전부, 보증금은 40,000,000원이며 확정일자는 경정 후 2025.01.10입니다. 2026.03.20 접수된 경정등기는 별도의 신규 임차인으로 보지 않고 기존 임차권의 경정으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 85,525,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,500,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,975,000원을 제외한 85,525,000원이 구포새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 694,475,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 늘어나는 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 694,475,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 720,252,501원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 738,296,751원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이므로 입찰 전 공부와 매각물건명세서의 용도 표시를 함께 확인해야 합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.03.09 구포새마을금고 근저당의 접수번호 12258과 공동담보목록 제2021-87호를 등기 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.09 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매수인에 대한 영향을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 보증금이 확인되지 않은 점유자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자의 계약서·확정일자·배당요구 서류를 대조하세요.
- 양소라 임차권. 보증금 40,000,000원, 건물 전부, 전입 2025.01.10 및 경정된 확정일자 2025.01.10을 임차권등기와 매각물건명세서에서 함께 확인하세요.
- 구동현 보증금. 보증금 120,000,000원이 확인되지만 전입일 2024.01.02로 말소기준 이후입니다. 배당요구일 2025.12.31을 포함해 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 87,500,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세가 없으므로 인근 동일·유사 오피스텔 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 후순위 정리가 핵심, 가격은 별도 검증
이 물건은 2021.03.09 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인들의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 양소라의 임차권등기도 후순위이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이런 점만 보면 권리구조는 비교적 명확합니다.
그러나 임차관계가 단순하다고 끝나는 사건은 아닙니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 여럿 있고, 2021.03.09 민간임대주택등기가 존재하며 사건상 용도인 근린시설과 감정평가 이용상태인 주거용 오피스텔도 함께 확인해야 합니다. 또 현재 최저가가 감정가 125,000,000원에서 87,500,000원으로 내려왔어도 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 결론은 후순위 임차관계상 인수 0원은 긍정적이지만, 민간임대주택등기·임차 원본·시장가격 확인 후 응찰해야 하는 B등급 물건입니다.
