부산지방법원 2025타경5215. 대연동 이든타워팰리스 6층 608호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔로 확인됩니다. 권리의 기준점은 2021.03.09 접수된 구포새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이보다 앞선 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.04.17 구포새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 확인되는 사람은 양소라·노현주·구동현·박재권·맹지윤·김수진·박희진·백소라 8명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2023.02.13으로 말소기준일 2021.03.09보다 뒤이므로 8명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 구동현의 보증금 120,000,000원은 현재 최저가보다 크지만, 대항력이 없으므로 그 차액을 매수인이 승계하는 구조가 아니며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5215 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 608호 · 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김성옥 · 2021.03.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 660,711,510원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09 구포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 민간임대주택등기는 별도 확인
등기부상 2020.12.07 부산은행 근저당권 2건은 2021.03.09 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 접수된 구포새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2021-87호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.17 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복을 제거할 대상이 없으며, 실제 임차인은 8명입니다. 8명의 전입일은 모두 2021.03.09 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 모두 미상이며, 구동현을 제외한 7명의 보증금도 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양소라 | 2025.01.10 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구동현 | 2024.01.02 | 120,000,000원 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재권 | 2024.07.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 맹지윤 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2023.02.13 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 2025.01.06 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백소라 | 2024.12.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 감정가 70%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 89,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 62,300,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 62,300,000원으로 계산됩니다. 다만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 가격 자체에는 별도의 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 62,300,000원 | 60,778,600원 | 719,221,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 43,610,000원 | 42,425,020원 | 737,574,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,526,999원 | 29,577,513원 | 750,422,487원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 구포새마을금고 측 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수금은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,400원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 60,778,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 780,000,000원 중 60,778,600원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 719,221,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 등기부에는 공동담보목록 제2021-87호가 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 이든타워팰리스 6층 601호~609호는 전부 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m 도로와 동측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 원문 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 7명의 보증금과 전원의 확정일자가 미상입니다. 배당요구와 실제 점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 구동현 보증금 구분. 보증금 120,000,000원이 확인되지만 대항력은 없습니다. 보증금 규모 자체와 매수인 인수 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당요구 확인. 양소라·노현주·구동현·맹지윤·김수진은 배당요구가 확인되며, 박재권·박희진·백소라는 관련 원문을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.09 갑구에 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 사항을 원문에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 반드시 함께 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 89,000,000원에서 62,300,000원으로 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래 가격과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로 최종 배당관계는 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 하지만 임차인 수와 용도가 난도를 높인다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2021.03.09 구포새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 8명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력 없음, 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 보증금 120,000,000원의 구동현 역시 대항력이 없어 낙찰가와 보증금의 차액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 보는 것은 무리입니다. 임차인이 8명이고 그중 7명은 보증금 미상, 전원 확정일자 미상입니다. 또 사건상 근린시설과 감정평가상 주거용 오피스텔이라는 표현이 함께 존재하며, 민간임대주택등기도 확인됩니다. 현재 최저가 62,300,000원은 감정가의 70%지만 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·용도 확인 난도는 높은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
