부산지방법원 2025타경5215. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 6층 604호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 전부 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김성옥이고, 말소기준권리는 2021년 3월 9일 설정된 구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 임의경매개시결정과 구동현의 주택임차권이 등기됐고, 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
권리상 인수금액은 0원으로 계산되지만, 현황조사 등에는 양소라·노현주·박재권·맹지윤·김수진·박희진·백소라·구동현까지 8명의 임차·점유 관련자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 2021.03.09. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 구동현을 제외한 7명은 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 권리 인수와 별개로 실제 점유 상태와 명도 대상은 입찰 전 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5215 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 전부 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 660,711,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 부산은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당입니다. 같은 날 김성옥에게 소유권이 이전됐고 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 2025.04.17. 구포새마을금고가 임의경매를 신청했고, 2026.01.06. 구동현의 보증금 120,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 구동현의 전입일은 2024.01.02.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 인수는 없지만 명도 확인은 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양소라 | 2025.01.10 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재권 | 2024.07.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 맹지윤 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2023.02.13 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 2025.01.06 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백소라 | 2024.12.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구동현 | 2024.01.02 | 120,000,000원 | 2026.01.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
8명 모두 전입일이 말소기준일인 2021.03.09. 이후여서 대항력은 없습니다. 구동현은 건물 전부에 대해 보증금 120,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만, 임대차계약일 2023.12.04., 주민등록·점유개시일 2024.01.02.로 역시 후순위입니다. 따라서 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 130,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래자료가 확인되지 않아, 91,000,000원이 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저가 기준 91,000,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 63,699,999원, 3회 유찰 시 44,589,999원이지만, 이 역시 시세 자료가 없는 상태에서는 단순한 회차별 가격 변화일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,000,000원을 가정하면 구포새마을금고에는 88,962,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 691,038,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 개별난방 도시가스, 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 북측 폭 6m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 재확인. 임차·점유 관련 8명 가운데 실제 현재 점유자가 누구인지 현장과 최신 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 7명 확인. 양소라·노현주·박재권·맹지윤·김수진·박희진·백소라의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 등에서 확인해야 합니다.
- 구동현 임차권 확인. 보증금 120,000,000원의 등기된 임차권은 후순위라 매각으로 소멸하지만, 실제 점유·퇴거 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 91,000,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.09. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 매각 후 처리관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 물건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당보다 뒤에 들어온 임차·점유자들은 대항력이 없고, 구동현의 보증금 120,000,000원 임차권등기도 후순위여서 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 임차·점유 관련자가 8명이고, 7명은 보증금이 확인되지 않아 명도 실무는 단순하다고 단정하기 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 감정가 130,000,000원에서 91,000,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유관계는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류입니다.
