부산지방법원 2025타경5215. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 130,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 소유자는 김성옥이고, 구포새마을금고가 660,711,510원을 청구해 임의경매를 진행하고 있습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2020년 부산은행 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사된 8명 모두 전입일이 말소기준보다 늦지만, 여러 명의 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 점유·임대차 원본 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5215 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 602호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김성옥 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 660,711,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 구포새마을금고
2020.12.07. 설정된 부산은행 근저당 2건은 2021.03.09. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 김성옥이 2021.03.09. 소유권을 이전받은 같은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2025.04.17. 구포새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 확인된 8명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양소라 | 2025.01.10 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 노현주 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 구동현 | 2024.01.02 | 120,000,000원 | 2025.12.31 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박재권 | 2024.07.12 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 맹지윤 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김수진 | 2023.02.13 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박희진 | 2025.01.06 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 백소라 | 2024.12.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
실제 확인된 임차관계는 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 이른 전입은 김수진의 2023.02.13.으로, 말소기준 2021.03.09.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 8명 모두 대항력이 없습니다. 구동현은 보증금 120,000,000원이 확인되지만 역시 전입일이 말소기준보다 늦습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 91,000,000원 가정 시 구포새마을금고는 88,962,000원을 배당받고 691,038,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 691,038,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 63,699,999원 | 62,153,399원 | 717,846,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,589,999원 | 43,387,379원 | 736,612,621원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 91,000,000원입니다. 이후 시나리오는 63,699,999원과 44,589,999원으로 낮아지지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰률 자체와 시장가치는 별개의 문제로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층이며, 급·배수 및 위생설비·개별난방·기계식주차·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 465.8㎡, 공시지가 6,207,000원/㎡이며 장방형 평지의 오피스텔 부지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 원본 대조. 각 전입세대의 실제 점유 범위와 임대차계약 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 구동현의 120,000,000원 외 임차관계의 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았고 배당표에도 임차인 배당이 반영되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 상태와 매각 관련 기재를 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 91,000,000원은 감정가 130,000,000원의 70%지만 실거래 시세 자료가 없어 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 현재 인수액 확인. 제공된 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “등기보다 점유관계가 핵심”
이 사건의 장점은 말소기준이 명확하고, 현재 확인된 8명의 전입일이 모두 그 이후라는 점입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 임차관계가 8명에 이르고, 구동현을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않았으며 확정일자·우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 결과만 보고 단순 사건으로 취급하기보다, 점유·임대차관계를 끝까지 확인해야 하는 물건입니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 등기는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증은 보수적으로. 이것이 이 사건의 결론입니다.
