부산지방법원 2025타경5215. 등기상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 전부 주거용 오피스텔로 확인된 이든타워팰리스 6층 606호입니다. 소유자는 김성옥이고, 2021.03.09. 소유권을 이전받은 날 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2025.04.17. 같은 구포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 말소구조는 비교적 명확합니다. 2020년 부산은행 근저당 2건은 이미 말소되어 있고, 말소기준 이후 2026.04.23. 설정된 맹지윤의 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 현황조사와 문건접수상 이름이 확인되는 임차·점유자가 8명이어서, 권리의 인수 여부와 실제 명도의 난도는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5215 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 606호 · 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 전부 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김성옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 660,711,510원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09. 을구 3번 구포새마을금고 근저당 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 구포새마을금고
2020.12.07. 부산은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 김성옥이 2021.03.09. 소유권을 취득했고, 같은 날 접수번호 12258로 설정된 구포새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 접수번호 12261로 민간임대주택등기가 이어졌고, 2025.04.17. 임의경매개시결정, 2026.04.23. 맹지윤의 주택임차권등기가 뒤따릅니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인 인원 8명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 이름은 중복 승계가 아닌 실제 임차·점유 확인 인원 8명입니다. 모든 전입일이 2021.03.09. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 양소라·노현주·박재권·김수진·박희진·백소라는 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자 역시 확인되지 않아 배당범위는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양소라 | 2025.01.10 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구동현 | 2024.01.02 | 120,000,000원 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재권 | 2024.07.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2023.02.13 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 2025.01.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백소라 | 2024.12.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 맹지윤 | 2024.04.22 | 120,000,000원 | 2026.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 89,649,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,700,000원 가정에서 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 중 89,649,400원이 배당되고, 미배당은 690,350,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
신청채권자의 청구액은 660,711,510원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자에게 89,649,400원이 배당되는 계산이어서 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 2회 유찰 시 예상 매각가는 64,189,999원, 배당액은 62,634,579원이고, 3회 유찰 시 예상 매각가는 44,932,999원, 배당액은 43,724,205원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔입니다. 등기상 사건 용도는 근린시설이므로 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 장방형 평지의 오피스텔 부지로 북측 폭 6m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 6,207,000원/㎡, 토지면적은 465.8㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m·최고높이 120m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 8명 확인. 대항력은 없지만 실제 누가 현재 606호를 점유하고 있는지, 각각의 임대차가 종료됐는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 다수. 양소라·노현주·박재권·김수진·박희진·백소라의 보증금과 확정일자를 원본 서류에서 확인해야 배당관계를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 맹지윤 임차권. 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2024.02.21, 확정일자 2024.04.19, 점유개시 2024.04.20, 주민등록 2024.04.22이며 임차권등기는 2026.04.23. 설정됐습니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 구동현 보증금. 보증금 120,000,000원, 전입일 2024.01.02, 배당요구일 2025.12.31로 확인됩니다. 역시 말소기준 이후 전입입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.09. 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 사용과 관계 법령상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 배당요구 문건을 직접 대조해 최종 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당 이후의 권리관계로 정리되어 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 8명의 임차·점유자 역시 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
그러나 실제 임차·점유자가 8명이고, 그중 여러 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 맹지윤의 120,000,000원 주택임차권등기와 구동현의 120,000,000원 보증금도 존재합니다. 이 금액들을 매수인이 승계하는 구조는 아니지만, 점유와 배당·명도 확인 없이 “권리가 깨끗하다”는 한마디로 끝낼 물건도 아닙니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 최저가 91,700,000원이 시세 대비 싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만 점유확인 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 권리상 0원 인수만 확인하고 응찰하기보다, 8명의 임차·점유관계와 민간임대주택등기, 실제 오피스텔 거래가격을 원본으로 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 필요합니다.
