부산지방법원 2025타경5215. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 6층 605호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 116,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 소유자는 김성옥이고, 구포새마을금고가 청구액 660,711,510원으로 임의경매를 진행하고 있습니다.
권리분석의 기준점은 2021.03.09. 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보목록 제2021-87호가 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 확인된 임차인들은 가장 빠른 전입일도 2023.02.13.으로 말소기준권리보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5215 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 605호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로219번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김성옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구포새마을금고 / 660,711,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.09.
2020.12.07. 설정됐던 부산은행 근저당권 2건은 2021.03.09. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.04.17. 구포새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 8명 — 전원 말소기준 이후 전입
확인된 실제 임차인은 8명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 모두 2021.03.09. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양소라 | 2025.01.10 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구동현 | 2024.01.02 | 120,000,000원 | 미상 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재권 | 2024.07.12 | 미상 | 2024.06.18 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 맹지윤 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 2025.01.06 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백소라 | 2024.12.20 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 구포새마을금고 근저당 | 780,000,000원 | 79,338,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구포새마을금고 채권최고액 780,000,000원 가운데 79,338,400원이 배당되고, 700,661,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권 청구액 660,711,510원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당은 담보권자 측의 미회수액이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 1,861,600원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 700,661,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 724,583,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 741,328,184원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근. 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 이든타워팰리스 6층 601호부터 609호까지 전부 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 465.8㎡, 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m·최고높이 120m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 실제 임차인 8명 모두 말소기준 이후 전입이지만, 구동현 외에는 보증금이 미상인 경우가 많습니다. 최종 매각물건명세서에서 보증금과 배당관계를 확인하세요.
- 박재권 확정일자. 박재권은 2024.06.18. 확정일자가 확인되며 전입은 2024.07.12.입니다. 배당요구일은 2025.05.20.입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 상태를 등기 원문에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 116,000,000원에서 1회 유찰돼 81,200,000원이 됐지만 실거래 시세 비교 없이 ‘30% 할인’만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 말소기준 2021.03.09.보다 앞선 대항력 임차인이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금 120,000,000원의 구동현 역시 2024.01.02. 전입이라 대항력이 없어 보증금과 낙찰가 차액이 매수인에게 넘어가는 인수형 사건이 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 81,200,000원은 감정가의 70%지만 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 없어 ‘30% 내려왔으니 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다. 여기에 실제 임차인이 8명이고 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼, 권리는 비교적 명확하되 임차관계 원문 확인과 가격 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
