한 줄 평 권리 구조는 말소기준 이후 권리가 정리되는 형태지만, 임차권등기 90,000,000원과 다수 점유자 조사가 있어 단순한 물건은 아닙니다. 최저가만 보고 접근하기보다 임차·명도·환금성 검토가 우선입니다.
감정가
89,000,000원
근린시설
최저가
62,300,000원
1회 유찰
임차권등기
90,000,000원
김수진
매수인 인수
0원
등기상 소멸 구조
부산지방법원 동부지원 2025타경5215. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 6층 607호는 감정가 8,900만원, 현재 최저가 6,230만원으로 진행 중인 집합건물입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 3월 9일 설정된 구포새마을금고 근저당권이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 주의할 점은 권리보다 점유와 임차 관계입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 동부지원 2025타경5215
소재지
부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층607호
용도 / 이용상태
근린시설 · 전부 주거용 오피스텔
소유자
김성옥
감정가 / 최저가
89,000,000원 / 62,300,000원
신청채권자 / 청구
구포새마을금고 / 660,711,510원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 3번 구포새마을금고 근저당권(채권최고액 780,000,000원)입니다. 이전 부산은행 근저당 2건은 등기상 이미 말소되었습니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 확인이 필요한 구간
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김수진
90,000,000원
없음
해당 없음
없음
구동현
120,000,000원
없음
해당 없음
없음
양소라 외
미상
없음
해당 없음
없음
⚠️ 임차권등기 확인 김수진은 2026.06.17 임차권등기가 설정되었고 임차보증금은 90,000,000원입니다. 대항력은 없는 것으로 확인되지만 실제 배당·명도 관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,521,400원
을구 3번 근저당권 · 구포새마을금고
780,000,000원
60,778,600원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 등기상 매수인 인수 권리는 0원입니다.
⛔ 주의 관점 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 임차권등기·미상 보증금 점유자가 존재합니다. 가격보다 점유와 실제 부담 확인이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산 남구 대연동 소재, 대연초등학교 남서측 인근이며 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장 및 대연역이 소재합니다.
이용상태. 전부 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
규제. 일반상업지역, 방화지구 등 용도지역 제한이 있으며 공부와 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 김수진 임차권등기 90,000,000원의 배당 여부를 확인해야 합니다.
점유 확인. 보증금 미상 점유자는 매각물건명세서와 현황조사를 재확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가 자체보다 실제 임대·환금 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.
원본 대조. 등기부·명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 점유를 봐야 하는 물건”
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 경매에서는 등기뿐 아니라 실제 점유와 임차 관계가 중요합니다. 90,000,000원의 임차권등기와 다수 점유 조사 내용이 있어, 낙찰 전 명도와 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
