매력지수 B등급 · 근저당 이후 권리는 소멸되지만 보증금 미상 임차인과 근린시설 환금성 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되나 보증금 미상 점유자가 존재하고 근린시설 특성상 가격·환금성 검토가 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당권이 말소기준권리라 낙찰자가 떠안을 권리는 원칙적으로 없습니다. 다만 이 물건은 근린시설이고, 현황조사상 점유자 다수가 존재하며 보증금 미상 임차인이 포함되어 있습니다. 대항력은 없는 것으로 조사되지만 실제 이용관계와 명도 상황 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
92,000,000원 / 64,400,000원
1회 유찰(70%)
배당 기준 매각가
64,400,000원
현재 회차 기준
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
핵심지표
B등급
권리 정리·임차 확인
부산지방법원 2025타경5215. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 6층 609호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김성옥이며, 2021년 설정된 구포새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 주거용 아파트와 달리 근린시설은 임대관계와 실제 영업·점유 상태가 가치 판단에 직접 영향을 줍니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되었고, 일부는 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경5215 (임의경매)
소재지
부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층609호
용도 / 위치
근린시설 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층
소유자
김성옥
감정가 / 최저가
92,000,000원 / 64,400,000원
신청채권자 / 청구액
구포새마을금고 / 660,711,510원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 근저당 기준으로 정리
말소기준권리는 2021.03.09 설정된 구포새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.17 임의경매개시결정은 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 부산은행 선순위 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차 및 점유 분석 — 보증금 확인 필요
점유자
전입일
보증금
판정
양소라
2025.01.10
미상
대항력 없음
노현주
2024.04.22
미상
대항력 없음
구동현
2024.01.02
120,000,000원
대항력 없음
박재권 외
확인
미상
대항력 없음
⚠️ 점유 리스크 조사된 점유자들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 보증금 미상자가 있어 실제 임대차관계와 명도 협의 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,559,200원
구포새마을금고 근저당
780,000,000원
62,840,800원
소유자 교부
-
0원
현재 회차 기준 채권최고액 780,000,000원 대비 매각대금 부족으로 근저당 채권 일부만 배당됩니다. 매수인이 인수하는 권리는 0원으로 계산됩니다.
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 권리승계 부담은 낮습니다.
⛔ 주의 관점 근린시설은 임차·영업 상태가 가격을 좌우합니다. 보증금 미상 점유자가 존재하므로 서류와 현장 확인 없이 단순 저가 낙찰로 판단하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남서측 인근, 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 및 대연역이 위치해 대중교통 접근성이 있습니다.
환경. 일반상업지역, 방화지구 등에 해당하며 건물 이용상태는 주거용 오피스텔로 평가되었습니다.
환금성. 근린시설은 개별 점포 상태와 임대수요에 따라 거래 편차가 발생할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 임대차 관계를 확인하세요.
권리 확인. 구포새마을금고 근저당이 말소기준권리인지 원본 등기로 확인하세요.
가격 판단. 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 근린시설 특성상 수익성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
현장 조사. 실제 사용 형태와 공실 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유와 용도가 변수”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 소멸되는 구조라 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 근린시설은 임대관계와 실제 이용상태가 핵심 변수입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 낮아졌지만, 보증금 미상 점유자와 환금성 검토가 끝나야 안전한 입찰 판단이 가능합니다.
