부산지방법원 2025타경5215. 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 6층 603호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 91,000,000원으로 1회 유찰됐습니다. 권리의 기준점은 2021.03.09. 설정된 구포새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 780,000,000원입니다.
등기상 앞선 부산은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 구포새마을금고 근저당입니다. 이후 2025.04.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서는 현재 최저가 91,000,000원을 기준으로 집행비용 2,038,000원, 구포새마을금고 88,962,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5215 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김성옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 구포새마을금고 / 660,711,510원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.03.09. 근저당
2020.12.07. 부산은행 근저당권 2건은 2021.03.09. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 김성옥에게 소유권이 이전되고, 구포새마을금고가 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 2025.04.17. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 8명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구동현 | 2024.01.02 | 120,000,000원 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수진 | 2023.02.13 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 맹지윤 | 2024.04.22 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재권 | 2024.07.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백소라 | 2024.12.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 2025.01.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양소라 | 2025.01.10 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 8명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입은 김수진의 2023.02.13.으로, 말소기준일 2021.03.09.보다 늦습니다. 따라서 8명 모두 말소기준권리에 대항할 수 없는 전입으로 정리됩니다. 구동현은 보증금 120,000,000원이 확인되지만 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 그 금액 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 130,000,000원이고 현재 최저가는 91,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·최근 12개월 평균이 확인되지 않아, 91,000,000원이 실제 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 단순히 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 구포새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 중 88,962,000원이 배당되고 691,038,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 660,711,510원도 전액 변제되지 않습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 대연역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 이든타워팰리스 6층 601호~609호는 전부 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 기계식주차, 승강기, 화재탐지·경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 6m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지면적 465.8㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 6,207,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 원본 대조. 특히 보증금이 확인되지 않은 7명과 확정일자가 확인되지 않은 전체 임차인의 계약관계·점유부분을 확인해야 합니다.
- 구동현 보증금. 확인된 보증금은 120,000,000원이지만 2024.01.02. 전입으로 말소기준 이후입니다. 배당요구일 2025.12.31.도 함께 원본에서 확인하세요.
- 배당요구 여부. 박재권·박희진·백소라는 배당요구 사실이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.09. 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교값이 없어 현재 91,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 기계식주차. 감정평가상 기계식주차설비가 있으므로 실제 사용 가능 여부와 관리상태를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리기준은 명확하지만, 점유와 가격은 확인이 필요하다
이 사건의 말소기준은 2021.03.09. 구포새마을금고 근저당입니다. 조사된 8명의 전입일은 모두 그보다 늦어 선순위 대항력 임차인은 없고, 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
다만 실제 입찰 판단은 그 다음 단계입니다. 여러 임차인의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 무엇보다 실거래 시세 자료가 없어 91,000,000원이라는 1회 유찰가를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 대체로 정리되지만, 임차관계와 시세 확인을 끝낸 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
