서울동부지방법원 2025타경293. 길동 지앤지타워 제2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 456,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 233,472,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.08.30. 설정된 동부신용협동조합 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023년 이마트24 근저당 50,000,000원, 2024년 동부신용협동조합 근저당 240,000,000원, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 판단을 등기만으로 끝내면 안 됩니다. 201호에는 대한예수교장로회 어린양교회가 종교시설로 조사됐으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 별도로 매각물건명세서에는 교회 · 보증금 50,000,000원 기재가 있으면서 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유관계는 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경293 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 황규엽 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 233,472,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,021,790,100원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 이마트24 근저당과 동부신용협동조합 추가 근저당, 임의경매개시결정, 강동세무서 압류, 강동구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기상 권리만 보면 낙찰자가 후순위 담보권을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 미상 항목을 안전으로 치환하면 안 된다
| 점유자 | 부분 / 이용 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대한예수교장로회 어린양교회 | 201호 · 종교시설 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비와이 | 202호 | 미상 | 2024.11.07 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석일호 | 지하층비201호 | 미상 | 2022.09.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 종교시설 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 교회 | 주거 | 50,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 비와이는 2024.11.07. 전입으로 말소기준일인 2018.08.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 석일호도 2022.09.30. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 2025.07.04. 배당요구가 접수됐습니다. 반면 교회 관련 점유는 전입일이 확인되지 않아 동일한 방식으로 정리할 수 없습니다.
③ 가격 위치 — 감정가 51.2%, 그러나 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 233,472,000원으로 감정가 456,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 186,777,600원, 5회 유찰 시는 149,422,080원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭은 커졌지만, 이 사건은 근린시설이고 직접 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,068,608원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 229,403,392원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이마트24 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 3,410,000,000원, 예상 배당액은 229,403,392원, 미배당액은 3,180,596,608원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제2층 201호를 포함한 대상은 근린생활시설로 이용중입니다.
- 입지. 길동주민센터 북동측 인근이며 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 50미터, 남서측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물이며 주차시설·승강기·소화설비·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 945.4㎡, 공시지가 9,110,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 교회 점유 확인. 대한예수교장로회 어린양교회의 전입일·보증금과 매각물건명세서상 보증금 50,000,000원 기재의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 가격판단 금지. 전입일 미상 점유는 대항력 가능·미상입니다. 인수 여부가 확정되기 전에는 233,472,000원을 실질취득가로 단정하면 안 됩니다.
- 다른 점유자 구분. 주식회사 비와이와 석일호는 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 관리비. 2026.06.까지 공용부분 관리비 421,480원이 미납됐다는 신고가 2026.08.06. 제출됐으며 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설의 실제 매매·임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 미상 점유가 먼저다
이 사건은 감정가 456,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 233,472,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2018년 동부신용협동조합 근저당이 말소기준이라 후순위 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 교회 관련 점유의 전입일이 확인되지 않고, 보증금 50,000,000원 기재도 존재합니다. 따라서 배당표에 인수액 0원이 표시된다는 이유만으로 안전형 물건으로 분류할 수 없습니다. 등기는 정리되지만 점유는 미확정. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 교회 점유의 대항력과 실제 보증금 관계를 먼저 확정하는 것입니다.
