💰 29,184,000원 📉 감정가 51.2% ⚠️ 3회 유찰 🏢 공용관리비 852,530원 신고
서울동부지방법원 2025타경293. 길동 지앤지타워 지하층비103호 근린시설로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 57,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,184,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.08.30. 설정된 동부신용협동조합 근저당권 3,120,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 이마트24 근저당, 동부신용협동조합 추가 근저당, 경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 자체보다 목적물 확인과 점유관계가 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 지하1층 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어렵다고 적혀 있고 건축물현황도를 참조하도록 되어 있습니다. 현황조사에 확인된 점유·임차 신고는 201호·202호·지하층비201호로, 대상인 지하층비103호와 표기상 일치하지 않습니다. 따라서 아래 임차 정보만으로 비103호의 실제 점유자를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경293 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층비103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 황규엽 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 29,184,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,021,790,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공용부분 관리비 | 852,530원 미납 신고 · 매수인에게 인수될 수 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2012년 우리은행 근저당권은 이후 말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당권입니다. 2023.02.22. 주식회사이마트24 근저당권 50,000,000원, 2024.06.28. 동부신용협동조합 근저당권 240,000,000원, 2025.04.17. 임의경매개시결정, 2025.05.12. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 비103호와 표기가 다르다
| 성명 / 명칭 | 점유 부위 | 전입·확인일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대한예수교장로회 어린양교회 | 201호 · 종교시설 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 비와이 | 202호 | 2024.11.07 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 석일호 | 지하층비201호 | 2022.09.30 · 배당요구 2025.07.04 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 비와이와 석일호는 전입신고일이 말소기준일 2018.08.30.보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 대한예수교장로회 어린양교회는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 다만 세 신고 모두 점유 부위가 비103호와 일치하지 않으므로, 이 표를 비103호 임차관계로 그대로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 925,312원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 28,258,688원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이마트24 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,184,000원 가정 시 채권자 총 청구 3,410,000,000원 중 28,258,688원이 배당되고, 미배당액은 3,381,741,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 부족액은 커진다
| 회차 | 최저가율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 51.2% | 29,184,000원 | 28,258,688원 | 3,381,741,312원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 23,347,200원 | 22,526,950원 | 3,387,473,050원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 18,677,760원 | 17,941,560원 | 3,392,058,440원 |
3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 시세 자료가 없기 때문에 29,184,000원이 시장가보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다. 특히 근린시설·지하층이라는 용도와 위치, 호실 특정 문제까지 고려하면 단순히 “51%니까 싸다”는 접근은 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동주민센터 북동측 인근이며 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 1~9는 근린생활시설로 이용중입니다.
- 도로. 남동측 약 50미터, 남서측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로2류에 접하고, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 945.4㎡, 공시지가 9,110,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 설비. 기본적 위생·급배수·주차·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 지하1층 각 호실 표시가 없다는 비고가 있으므로 건축물현황도와 현장 위치를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사에 나온 201호·202호·지하층비201호 점유 정보가 대상 비103호와 일치하지 않으므로 실제 비103호 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계. 대한예수교장로회 어린양교회는 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 다만 신고 점유 부위는 201호입니다.
- 관리비. 2026.06.까지 공용부분 관리비 852,530원 미납 신고가 있고 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 51.2%라는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 채권자 총 청구 3,410,000,000원 대비 배당액은 28,258,688원에 그칩니다. 후순위 미배당액은 크지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 57,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 29,184,000원이 눈에 들어옵니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 쪽은 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류가 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 지하층 호실 표시가 불명확하고, 현황조사 점유자들의 신고 호실도 비103호와 다릅니다.
등기는 비교적 단순하지만 목적물 특정과 점유가 미확정인 근린시설. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 비103호의 실제 위치·점유자·관리비·현장 이용상태를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
