서울동부지방법원 2025타경293. 서울 강동구 길동 지앤지타워 2층 202호의 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 물건들은 근린생활시설로 이용 중이고, 주변은 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 이 사건의 권리 기준선은 2018.08.30. 설정된 동부신용협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사이마트24 근저당, 동부신용협동조합 추가 근저당, 서울특별시강동구 전세권, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 659,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 337,408,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 시세 비교를 뒷받침할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 51.2%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설은 실제 임대수익·공실·호실 상태와 점유관계 확인이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경293 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 황규엽 |
| 감정가 / 최저가 | 659,000,000원 / 337,408,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,021,790,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 기준권리 뒤의 주식회사이마트24 근저당 50,000,000원, 동부신용협동조합 추가 근저당 240,000,000원, 서울특별시강동구 전세권 60,000,000원, 경매개시결정 및 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 202호는 대항력 없음, 미상 기록은 별도 확인
| 조사 대상 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 대한예수교장로회 어린양교회 | 201호 · 종교시설 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 주식회사 비와이 | 202호 | 2024.11.07 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 석일호 | 지하층비201호 | 2022.09.30 | 대항력 없음 | 2025.07.04 배당요구 |
| 점포 | 주거 · 호실 특정 없음 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 공유창 | 주거 · 호실 특정 없음 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 |
대상 호실이 명확한 주식회사 비와이의 202호 전입일은 2024.11.07.로, 2018.08.30. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 점유기록만 놓고 보면 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%, 그러나 시세 판단은 유보
감정가 659,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 337,408,000원입니다. 감정가 대비 51.2%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 269,926,400원(감정가 41%), 215,941,120원(감정가 33%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,523,712원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 331,884,288원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이마트24 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 서울특별시강동구 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 3,470,000,000원 중 331,884,288원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,138,115,712원입니다. 배당 계산상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동주민센터 북동측 인근이며, 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·소화·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 50미터, 남서측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 945.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방이며 공시지가는 9,110,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 재확인. 주식회사 비와이의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 실제 영업·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 무호실 점유기록 확인. “점포”, “공유창” 기록의 실제 점유호실·전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 공용관리비. 신고된 미납 공용부분 관리비 1,318,640원의 현재 잔액과 승계 범위를 관리단에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만 보지 말고 대상 호실의 실제 임대수익·공실·현장 매매가격을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 주식회사이마트24 근저당, 동부신용협동조합 추가 근저당, 서울특별시강동구 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 점유 확인이 먼저
이 물건은 감정가 659,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 337,408,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2018년 동부신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수액도 0원입니다.
그러나 대상 202호의 주식회사 비와이는 대항력이 없더라도, 호실이 특정되지 않은 주거 점유기록의 전입일과 보증금은 확인되지 않았습니다. 여기에 공용부분 관리비 1,318,640원의 인수 가능성도 있습니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유·관리비·가격 검증이 남아 있는 근린시설입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 202호의 점유와 수익·시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
