서울동부지방법원 2025타경293. 서울 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하1층 비102호의 근린시설입니다. 감정가는 113,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 57,856,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 소유자는 황규엽이고, 경매를 신청한 채권자는 동부신용협동조합이며 청구액은 2,021,790,100원입니다.
권리의 기준점은 2018년 설정된 동부신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 3,120,000,000원이고, 이후 설정된 주식회사이마트24의 근저당 50,000,000원, 2024년 동부신용협동조합 근저당 240,000,000원, 그리고 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 권리금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경293 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하1층비102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정요항상 일련번호 1~9 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 황규엽 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 57,856,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 2,021,790,100원 |
| 말소기준 | 2018.08.30. 을구 5번 동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012년 주식회사우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 등기상 권리금액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 3명 확인, 대상 호실과의 일치 여부 점검
현황조사에서 확인된 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 표시된 점유 부분은 201호·202호·지하층비201호이고 경매 대상은 지하1층비102호입니다. 특히 지하층은 호실 표시가 없어 정확한 위치 특정이 어렵다는 비고가 있으므로, 점유자 정보와 실제 비102호의 대응관계를 현장에서 교차확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대한예수교장로회 어린양교회 | 201호 · 종교시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비와이 | 202호 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석일호 | 지하층비201호 | 2022.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 비와이의 전입일 2024.11.07과 석일호의 전입일 2022.09.30은 모두 말소기준일 2018.08.30 이후이므로 대항력은 없습니다. 석일호는 2025.07.04. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 확정할 수 없습니다. 대한예수교장로회 어린양교회는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력이 있다고 단정해서도 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가의 51.2%, 그러나 ‘시세 대비 할인’은 확인 전
현재 최저매각가 57,856,000원은 감정가 113,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 46,284,800원, 5회 유찰 시 37,027,840원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,441,408원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 56,414,592원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이마트24 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 3,410,000,000원에 대한 예상 배당은 56,414,592원, 미배당액은 3,353,585,408원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동주민센터 북동측 인근. 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정요항상 일련번호 1~9는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층이며 위생·급배수·주차·승강기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 50미터, 남서측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 945.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방이며 공시지가는 9,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 광로2류에 접하며 건축선에 저촉됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비102호 위치 특정. 지하1층 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어렵다는 비고가 있으므로 건축물현황도와 현장을 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 현황조사 점유자 3명의 표시 호실은 201호·202호·지하층비201호입니다. 대상 비102호와 실제 점유가 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 미상 점유자 권리. 대한예수교장로회 어린양교회는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 대상 호실과 관련이 있는지도 함께 확인해야 합니다.
- 공용관리비. 2026.06.까지 공용부분 관리비 1,695,570원이 미납돼 있고 매수인에게 인수될 수 있다는 신고가 있으므로 실제 승계 범위를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 51.2%지만 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수는 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 지하1층 비102호를 현장에서 정확히 특정할 수 있는지, 현황조사 점유자와 대상 호실의 관계가 무엇인지, 그리고 공용부분 관리비 1,695,570원의 승계 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
가격 역시 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰돼 57,856,000원까지 내려왔다는 사실만으로 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 51.2%와 시세 대비 할인율은 서로 다른 숫자입니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 명확하지만, 현장 특정·점유·관리비·시세 확인이 선행돼야 하는 근린시설 경매로 보는 것이 적절합니다.
