서울동부지방법원 2025타경293. 서울 강동구 길동 지앤지타워의 근린시설 물건입니다. 감정가 449,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 229,888,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당권으로, 이후 설정된 주식회사이마트24 근저당권과 동부신용협동조합 추가 근저당권, 경매개시결정 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 대한예수교장로회 어린양교회, 주식회사 비와이, 석일호 등 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 주식회사 비와이와 석일호는 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 어린양교회는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 더구나 지하층은 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어렵다는 매각물건명세서 비고가 있으므로, 현장과 건축물현황도를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경293 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층비104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 황규엽 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 229,888,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 2,021,790,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 공시지가 9,110,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.08.30. 설정된 동부신용협동조합 근저당권 3,120,000,000원입니다. 이후 2023.02.22. 주식회사이마트24 근저당권 50,000,000원, 2024.06.28. 동부신용협동조합 근저당권 240,000,000원, 2025.04.17. 임의경매개시결정, 2025.05.12. 국의 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대한예수교장로회 어린양교회 | 201호 · 종교시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비와이 | 202호 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석일호 | 지하층비201호 | 2022.09.30 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.07.04 | 해당 없음 |
주식회사 비와이의 전입일 2024.11.07.과 석일호의 전입일 2022.09.30.은 모두 말소기준일 2018.08.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 어린양교회는 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수도, 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서·점유현황 보완 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,018,432원 |
| 1. 근저당 · 동부신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 225,869,568원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이마트24 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,410,000,000원 중 225,869,568원이 배당되고, 미배당액은 3,184,130,432원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 — 51.2% 할인율만으로 판단하면 안 된다
현재 최저가 229,888,000원은 감정가 449,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 183,910,400원, 5회 유찰 시 147,128,320원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 229,888,000원 | 51.2% | 3,184,130,432원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 183,910,400원 | 40.96% | 3,229,464,346원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 147,128,320원 | 32.77% | 3,265,731,476원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·관리비 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층이며 기본적 위생·급배수·주차·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 길동주민센터 북동측 인근이며 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 50미터, 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 945.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 9,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·비행안전제3구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 광로2류에 접하며 건축선 저촉이 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 관리비. 2026.08.06. 지앤지타워관리단이 2026.06.까지 공용부분 관리비 6,739,460원 미납 신고서를 제출했으며 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 어린양교회 임대차 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차계약관계 확인이 우선입니다.
- 지하층 호실 특정. 지1층은 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어렵다고 기재돼 있으므로 건축물현황도와 현장 점유구획을 반드시 대조해야 합니다.
- 석일호 배당요구. 석일호는 2025.07.04. 배당요구를 했고 전입일은 2022.09.30.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 미상입니다.
- 관리비 승계 가능성. 신고된 공용부분 미납관리비 6,739,460원이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리단에 실제 미납내역과 공용·전용 구분을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 용도의 매매·임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 임차·호실 확인이 먼저”
이 물건은 등기상으로는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 현황조사상 임차인 3명 중 어린양교회는 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상이고, 지하층의 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어렵다는 비고도 있습니다. 여기에 공용부분 미납관리비 6,739,460원의 승계 가능성까지 확인해야 합니다.
가격은 감정가 449,000,000원에서 229,888,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 이 할인율을 곧바로 시장가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 소멸 여부”보다 “실제 점유·임대차·지하층 호실 특정·관리비”를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 미확인 임차관계를 해소한 뒤 응찰 여부를 결정하는 편이 타당합니다.
