서울동부지방법원 2025타경293. 서울 강동구 길동 지앤지타워 2층 203호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 황규엽이고, 현행 말소기준권리는 2018년 8월 30일 설정된 동부신용협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 기준권리 이후 설정된 이마트24 근저당, 동부신용협동조합 추가 근저당, 서울특별시강동구 전세권, 국·강동구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 곧바로 점유 안전성을 뜻하는 것은 아닙니다. 조사 기재에는 201호·202호·지하층비201호처럼 목적물 203호와 다른 호수가 포함돼 있고, 별도로 호수가 특정되지 않은 ‘기타’와 ‘공유창고’ 기재도 있습니다. 이 중 ‘기타’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, ‘공유창고’는 2024.11.07. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 203호와 실제로 연결되는 점유관계는 입찰 전 반드시 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용중 |
| 소유자 | 황규엽 |
| 감정가 / 최저가 | 674,000,000원 / 345,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 2,021,790,100원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 을구 5번 동부신용협동조합 근저당입니다. 2023년 이마트24 근저당 50,000,000원, 2024년 동부신용협동조합 추가 근저당 240,000,000원, 2024년 서울특별시강동구 전세권 60,000,000원, 2025년 경매개시결정과 국 압류, 2026년 강동구 압류는 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 등기 권리액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 203호 연결 여부가 핵심
| 성명·명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대한예수교장로회 어린양교회 | 201호 · 종교시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 비와이 | 202호 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석일호 | 지하층비201호 | 2022.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기타 | 주거 · 호수 미특정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 공유창고 | 주거 · 호수 미특정 | 2024.11.07 | 1,686,424원 | 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 비와이와 공유창고는 전입일이 말소기준일인 2018.08.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 석일호 역시 제공된 판정상 대항력이 없고 2025.07.04. 배당요구를 했습니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다. 특히 호수가 특정되지 않은 기재가 목적물 203호와 연결되는지 여부가 실제 입찰 리스크를 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,631,232원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 339,456,768원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이마트24 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 서울특별시강동구 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 동부신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·전세권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,470,000,000원 대비 총 배당액은 339,456,768원이며, 미배당액은 3,130,543,232원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 345,088,000원으로 감정가 674,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 276,070,400원, 5회 유찰 시 시나리오는 220,856,320원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 1~9는 근린생활시설로 이용 중이며, 대상 203호 역시 근린생활시설 용도입니다.
- 주위환경. 길동주민센터 북동측 인근으로 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 50m, 남서측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 945.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 9,110,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되고, 광로2류에 접하며 건축선 저촉이 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물로, 기본 위생·급배수·주차·승강기·소화설비가 설치돼 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 특정. 201호·202호·지하층비201호는 목적물과 다른 호수입니다. 호수 미특정 ‘기타’·‘공유창고’가 203호와 실제 연결되는지 현황조사서·매각물건명세서 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력 미상자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유 시점과 사업자등록·전입 여부를 확인해야 합니다.
- 공용관리비. 2026.06.까지 공용부분 관리비 1,348,790원 미납 신고가 있으며 매수인 승계 가능성이 있으므로 관리단에 현재 체납액과 공용·전유부분 구분을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대료·공실·업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 현재 영업·공실 상태와 예상 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 관리비 신고 및 배당요구 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”은 장점, 승부처는 점유와 실제 시장가
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·전세권·압류는 매각으로 소멸해, 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 남습니다. 첫째, 호수가 특정되지 않은 점유 기재와 203호의 연결 여부, 둘째, 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 51.2%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것입니다. 여기에 공용부분 관리비 1,348,790원 승계 가능성도 확인해야 합니다. 등기는 비교적 정리돼 있지만, 점유 확인과 상가 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 C등급 물건입니다.
