💰 287,232,000원 📉 3회 유찰 ✅ 권리 인수 0원 ⚠️ 관리비 1,676,980원
서울동부지방법원 2025타경293. 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층비201호 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 물건들은 근린생활시설로 이용 중이며, 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있는 노선 상가지대입니다. 감정가 561,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 287,232,000원입니다.
등기 흐름의 기준점은 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며, 이후 설정된 주식회사이마트24 근저당과 동부신용협동조합의 추가 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당표상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경293 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층비201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호대로 1195 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 황규엽 |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 287,232,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 2,021,790,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준권리는 2018.08.30. 설정된 동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 2023.02.22. 주식회사이마트24 근저당 50,000,000원과 2024.06.28. 동부신용협동조합 근저당 240,000,000원, 2025.04.17. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 점유관계 — 실제 점유자 3명, 1명은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대한예수교장로회 어린양교회 | 201호 · 종교시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 비와이 | 202호 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 석일호 | 지하층비201호 | 2022.09.30 | 미상 | 없음 | 2025.07.04 |
실제 점유자는 3명입니다. 이 가운데 본건 지하층비201호의 석일호는 2022.09.30. 전입으로 말소기준권리인 2018.08.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.07.04. 배당요구도 접수돼 있습니다. 주식회사 비와이 역시 2024.11.07. 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,821,248원 |
| 을구 5번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 282,410,752원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사이마트24 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,410,000,000원 중 예상 배당액은 282,410,752원이며, 미배당은 3,127,589,248원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 예상배당 기준 매수인 권리 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 287,232,000원 | 282,410,752원 | 3,127,589,248원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 229,785,600원 | 225,768,602원 | 3,184,231,398원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 183,828,480원 | 180,454,881원 | 3,229,545,119원 | 0원 |
현재 매각가 287,232,000원에서도 신청채권자의 청구액 2,021,790,100원을 모두 충족하지 못합니다. 4회 유찰 시에는 매각가가 229,785,600원, 5회 유찰 시에는 183,828,480원으로 내려가지만, 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 관리비 — 공용부분 1,676,980원 신고
따라서 예상배당표의 매수인 권리 인수 0원과 별개로, 실제 취득비용을 계산할 때는 관리비 처리 범위를 확인해야 합니다. 입찰 전 관리단에 현재까지의 체납액과 공용·전용부분 구분을 대조하는 것이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 길동주민센터 북동측 인근으로 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물이며 주차시설·승강기설비·소화설비·급배수설비 등이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 50미터, 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 945.4㎡, 공시지가는 9,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지하층비201호 점유 확인. 석일호의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 점유와 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 201호 점유관계 확인. 대한예수교장로회 어린양교회는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 본건과 점유 범위가 어떻게 연결되는지 대조가 필요합니다.
- 관리비 대조. 공용부분 관리비 1,676,980원의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 지앤지타워관리단에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 51% 수준이지만 비교 실거래가가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리와 이후 근저당·경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서와 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유·가격·관리비’가 승부처
이 사건은 예상배당 기준으로는 매수인 권리 인수 0원입니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 3회 유찰된 근린시설이고, 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 없어 최저가 287,232,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
또한 지하층비201호의 점유자 석일호는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 201호 점유자인 대한예수교장로회 어린양교회는 대항력 여부 자체가 미상입니다. 여기에 공용부분 관리비 1,676,980원의 인수 가능성도 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 단순하지만 현장 확인 없이 가격만 보고 들어가기에는 위험요소가 남은 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
