서울동부지방법원 2025타경293. 서울 강동구 길동 지앤지타워 지하1층비101호의 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~9는 근린생활시설로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층입니다. 말소기준권리는 2018.08.30. 설정된 동부신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사이마트24 근저당권 50,000,000원, 동부신용협동조합 근저당권 240,000,000원, 임의경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 등기 자체보다 점유와 호실 특정입니다. 현황조사에는 대한예수교장로회 어린양교회, 주식회사 비와이, 석일호 등 실제 점유자 3명이 기재되어 있습니다. 이 가운데 주식회사 비와이와 석일호는 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 대한예수교장로회 어린양교회는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하1층비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 황규엽 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상7층 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 178,688,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,021,790,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후의 주식회사이마트24 근저당권, 동부신용협동조합 추가 근저당권, 임의경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 매수인이 떠안는 등기상 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대한예수교장로회 어린양교회 | 201호 · 종교시설 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비와이 | 202호 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석일호 | 지하층비201호 | 2022.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
석일호는 2025.07.04. 배당요구를 했습니다. 주식회사 비와이와 석일호는 전입신고가 2018.08.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 대한예수교장로회 어린양교회는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 349,000,000원, 현재 최저매각가는 178,688,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,301,632원 |
| 2. 근저당 · 동부신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 175,386,368원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이마트24 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,410,000,000원 중 175,386,368원이 배당되고, 미배당은 3,234,613,632원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동주민센터 북동측 인근이며, 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난합니다.
- 도로. 남동측 약 50미터, 남서측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 감정평가상 일련번호 1~9는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 9,110,000원/㎡, 토지면적 945.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 광로2류에 접하며 건축선에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 지1층 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어렵다는 비고가 있으므로 건축물현황도를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자. 대한예수교장로회 어린양교회의 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 나머지 점유자. 주식회사 비와이와 석일호는 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다. 석일호는 2025.07.04. 배당요구를 했습니다.
- 공용관리비. 2026.06.까지 5,233,980원 미납 신고가 있으므로 관리단에서 현재 잔액과 공용부분 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51.2%만으로 저가 여부를 판단하지 말아야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “51.2% 할인보다 점유·호실 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 349,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 178,688,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2018.08.30. 동부신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 전입신고일과 보증금이 미상인 점유자, 지하층 호실 특정 문제, 공용관리비 5,233,980원 미납 신고가 동시에 남아 있습니다. 여기에 시장 실거래 비교자료도 없으므로 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 등기 소멸은 비교적 명확하지만, 입찰 전 점유·호실·관리비 확인이 선행되어야 하는 근린시설 경매입니다.
