서울동부지방법원 2025타경293. 강동구 길동 지앤지타워 지하층비202호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 280,064,000원으로 감정가 547,000,000원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이번 물건은 단순히 유찰 횟수와 할인율만 볼 사안이 아닙니다. 등기상 권리는 비교적 명료하지만, 점유관계와 공용부분 관리비가 별도 확인 포인트로 남아 있습니다.

말소기준권리는 2018.08.30. 설정된 동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 주식회사이마트24 근저당권, 동부신용협동조합의 추가 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 이 0원은 배당표상 등기·임차 인수 계산이고, 별도로 신고된 공용부분 관리비나 확인되지 않은 점유관계까지 없다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

2018.08.30. 동부신용협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권은 2018.08.30. 일부포기로 말소됐고, 2018.08.20. 주식회사이라인컴퍼니 가압류 역시 2018.09.04. 집행취소결정으로 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후의 주식회사이마트24 50,000,000원 근저당권과 동부신용협동조합 240,000,000원 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 실제 점유자 3건, 한 건은 대항력 가능·미상

현황조사에는 대한예수교장로회 어린양교회, 주식회사 비와이, 석일호 등 실제 점유자 3건이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 다만 각 점유 부분은 201호·202호·지하층비201호로 기재되어 있고 본건 표기는 지하층비202호이므로, 각 점유관계가 본건과 어떻게 연결되는지는 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 51.2%지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다

현재 최저매각가는 280,064,000원, 감정가 대비 51.2%입니다. 3회 유찰만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.

특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 적용하기 어렵고, 실제 이용 상태, 임대수익, 점유, 지하층이라는 위치와 개별 호실의 영업 가능성 등을 함께 확인해야 합니다. 3회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격이 시장에서 반복적으로 선택되지 않았다는 점을 보여주는 중요한 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 280,064,000원 가정)

현재 회차에서 채권 총액 3,410,000,000원 중 275,343,104원이 배당되고, 미배당액은 3,134,656,896원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다.
• 입지. 길동주민센터 북동측 인근으로 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측 약 50미터, 남서측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 세로장방 · 공시지가 9,110,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등이 포함되고 광로2류에 접하며 건축선에 저촉됩니다.
• 시설. 기본적 위생설비, 급·배수설비, 주차시설, 승강기설비, 소화설비가 되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 근린시설의 실제 거래가·임대수익·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 호실 대조. 본건은 지하층비202호인데 현황조사 점유 부분은 201호·202호·지하층비201호로 기재돼 있으므로 각 점유자와 본건의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 대한예수교장로회 어린양교회의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
• 배당요구 확인. 석일호는 2025.07.04. 배당요구를 했으며 전입일은 2022.09.30.로 말소기준권리보다 뒤입니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 10,954,210원 미납 신고가 있으므로 관리단에서 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 유찰 횟수 자체를 할인 기회로만 보지 말고 점유·수익성·지하층 근린시설의 환금성을 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 신고 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 미상 항목이 먼저다”

이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전형이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현황조사 점유자 가운데 전입과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 본건 호실과 조사된 점유 호실 표기도 서로 다릅니다. 여기에 공용부분 관리비 10,954,210원의 인수 가능성까지 남아 있습니다.

가격 역시 감정가 547,000,000원에서 280,064,000원까지 내려왔다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고 이미 3회 유찰된 근린시설이므로, 권리보다 점유 확인·관리비·실제 수익성과 환금성 검증이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.