인천지방법원 2023타경551557. 등기부상 집합건물인 두레비즈니스센터 경매입니다. 감정평가 내용은 제4층 제401호 외 8개호를 대상으로 현재 근린생활시설로 이용 중이라고 적고 있고, 사건 용도 표기는 대지입니다. 소유자 안병만은 2019.09.02 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 이후 붙은 남동구 압류, 중소기업은행 가압류, 구형회 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 구조는 비교적 명확하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 1건이 남아 있다는 점이 핵심입니다. 이 임차보증금은 배당으로 소진되지 않고 매수인 인수로 계산되어, 단순한 “최저가 5억대”가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득금액으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 기업은행, 그보다 빠른 임차인이 남는다

말소기준은 2019.09.02 설정된 중소기업은행 근저당 1,260,000,000원입니다. 2023년 이후 남동구 압류 2건, 중소기업은행 가압류 138,004,515원, 구형회 가압류 53,105,429원 및 37,301,242원, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

반면 (주)두레종합건설·구정서는 5층 506-1 부분에 2016.11.21 전입, 보증금 50,000,000원·월세 200,000원으로 조사됐습니다. 말소기준보다 전입이 빠르고 대항력이 있으며, 배당표는 우선변제권이 없는 것으로 계산하고 있어 보증금 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다.

② 임차인 현황 — 7개 조사내역 중 인수 핵심은 1건

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 확인 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저가가 감정가의 49%인 507,150,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 355,005,000원, 4회 유찰 시 248,503,499원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 물건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 등의 시세 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

또한 대항력 임차보증금 50,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액으로 그대로 잡혀 있습니다. 따라서 유찰이 더 진행되더라도 입찰가는 내려가지만 별도의 인수금 50,000,000원을 계속 함께 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 507,150,000원 가정)

채권자 총 청구액 1,488,411,186원 중 예상배당은 499,678,500원, 미배당은 988,732,686원입니다. 대항력 임차보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 남동인더스파크역 북측 인근이며, 중·소규모 공장과 지원시설 및 관련시설이 밀집한 산업단지입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며, 남측 인근에 남동인더스파크역이 소재합니다.
• 현재 이용. 감정평가 당시 제401호 외 8개호는 공히 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 토지. 인접지 및 도로와 등고·평탄한 세장형 토지이며 두레비즈니스센터 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 지역·지구. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 토지 규모. 토지면적 1,199.6㎡, 공시지가 2,268,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
• 공부 차이. 감정평가서는 공부와의 차이를 없음으로 기재했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 기준. 현재 최저가 507,150,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 50,000,000원을 더한 557,150,000원으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 대항력 임차인 확인. (주)두레종합건설·구정서의 점유 지속 여부와 보증금 50,000,000원, 우선변제권 없음 및 인수관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 주식회사 지케이산업개발·조윤미와 오선근은 보증금이 미상으로 조사돼 있어 매각물건명세서와 현황을 보완 확인해야 합니다.
• 호실 특정. 4층 전체가 임의적으로 구조변경된 것으로 보이고 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 특정했다고 기재돼 있으므로 현장 대조가 중요합니다.
• 용도 확인. 현재 근린생활시설로 사용 중이고 집합건축물 대장상 용도는 일반음식점입니다. 실제 사용상태와 공부를 직접 대조해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 동일·유사 근린생활시설 거래 및 임대 수준을 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 5천만원 인수와 현황 리스크

표면 숫자는 강합니다. 감정가 1,035,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 507,150,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2016년 전입한 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인에게 승계되어 현재 회차 실질취득은 557,150,000원입니다.

여기에 임차관계가 여러 건이고, 일부 보증금은 미상이며, 4층 전체가 임의적으로 구조변경된 것으로 보이고 호실 표시도 없어 관리인을 통해 특정했다는 현황까지 겹칩니다. 반면 실거래 시세자료는 없습니다. 따라서 결론은 “감정가 49%라서 싸다”가 아니라, 인수 5천만원과 현장 특정 문제를 해결한 뒤 실질취득 557,150,000원이 시장가 대비 적정한지 검증해야 하는 물건입니다.