인천지방법원 2023타경551557. 두레비즈니스센터 5층 502호입니다. 감정가 36,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 17,640,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 권리분석 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 현황조사상 2016.11.21 전입한 (주)두레종합건설, 구정서의 보증금 50,000,000원이 말소기준인 2019.09.02 중소기업은행 근저당보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다.
현재 배당가정 17,640,000원에서는 집행비용 717,520원을 뺀 16,922,480원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 해당 대항력 임차인에게는 배당되지 않는 구조로 계산돼 있습니다. 이 때문에 최저가가 더 내려가더라도 가격 메리트가 그대로 커지는 유형으로 볼 수 없습니다. 실질취득 판단은 보증금 50,000,000원 부근으로 고정해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층502호 (논현동,두레비즈니스센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설 · 집합건축물대장상 학원 |
| 소유자 | 안병만 (2019.09.02 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 17,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 임차인이 먼저다
등기부상 현재 말소기준권리는 2019.09.02 설정된 중소기업은행 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이후의 중소기업은행 가압류, 남동구 압류, 2023.12.15 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞선 2016.11.21 임차인 전입입니다. 보증금 50,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정된 구조이므로, 매수인 입장에서는 이를 분리해 보지 말고 실질취득 가격에 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1건이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태봉, 정미경 | 4,5층 | 2022.05.27 | 5,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지티알플러스코리아 주식회사, 신동원 | 401호 | 2022.07.11 | 10,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 | 5층 | 2022.08.23 | 미상 / 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 베스트, 유형숙 | 502호 | 2021.06.14 | 1,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)두레종합건설, 구정서 | 5층 506-1 | 2016.11.21 | 50,000,000원 / 200,000원 | 있음 | 확인 필요 | 위험 |
| 차종훈 | 5층 507호 | 2021.05.28 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선근 | 508호 | 2023.04.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 임차인 가운데 말소기준권리보다 앞선 것은 (주)두레종합건설, 구정서입니다. 전입일 2016.11.21, 보증금 50,000,000원, 월세 200,000원으로 조사됐고 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 배당모형은 우선변제권이 없는 구조로 계산해 배당액을 0원으로 두고 있으며, 확정일자는 확인되지 않아 최종 우선변제 관계는 원본 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘5,000만원 고정’이 중요하다
감정가는 36,000,000원이고 현재 최저가는 17,640,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 50,000,000원이 현재 낙찰가보다 크기 때문에 이 사건에서는 최저가 17,640,000원 자체를 시세·취득가격처럼 사용하면 안 됩니다. 가격판단 기준인 실질취득 약 50,000,000원은 감정가보다 14,000,000원 높고, 감정가 대비 138.9%입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 17,640,000원 | 16,922,480원 | 1,381,082,035원 | 50,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 12,348,000원 | 11,725,736원 | 1,386,278,779원 | 50,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 8,643,600원 | 8,088,015원 | 1,389,916,500원 | 50,000,000원 |
회차가 더 내려가도 배당모형의 매수인 인수액은 50,000,000원으로 유지됩니다. 즉 “3회 유찰이면 1,234만원, 4회 유찰이면 864만원”이라는 숫자만 보고 가격이 계속 싸진다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 대항력 임차보증금의 처리 결과가 가격을 지배합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 717,520원 |
| 인수 · (주)두레종합건설, 구정서 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 16,922,480원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 채권자 총 청구 1,398,004,515원 중 16,922,480원만 배당되고, 미배당은 1,381,082,035원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당모형의 “매수인 인수 50,000,000원”은 대항력 임차보증금 전체의 승계 위험을 표시한 것이며, 가격 메리트 판단에서는 낙찰대금과 단순 중복합산하지 않고 실질취득을 약 50,000,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 남동인더스파크역 북측 인근으로, 중·소규모 공장과 지원시설 및 관련시설이 밀집한 산업단지입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 남측 인근에 남동인더스파크역(수인분당선)이 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이고, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다.
- 접근성. 엘리베이터가 4층까지만 운행해 5층은 4층 내부계단을 통해 출입합니다.
- 호실 식별. 호실 표시가 없어 현장조사 당시 건물관리인을 통해 호실을 특정했습니다.
- 토지. 일반상업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역 등에 포함되고 토지면적은 1,199.6㎡, 공시지가는 2,268,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰 판단은 최저가 17,640,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 약 50,000,000원을 기준으로 하세요.
- 선순위 임차인 원본 확인. (주)두레종합건설, 구정서의 점유부분·전입·보증금 50,000,000원과 우선변제 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 502호 현장 특정. 호실 표시가 없었다는 비고가 있으므로 실제 대상 호실의 위치와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 5층 접근성. 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로 5층 계단 접근이 이용성과 환금성에 미치는 영향을 직접 확인하세요.
- 용도 확인. 현재 이용은 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다. 계획한 사용이 가능한지 관련 용도와 제한을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 중소기업은행 가압류와 남동구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 분류돼 있으나 실제 배당·조세관계는 원본 서류로 최종 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “5,000만원 인수형”이 본질이다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 17,640,000원입니다. 감정가 36,000,000원의 49%까지 내려왔고 두 차례 유찰됐습니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론은 정반대 방향으로 이동합니다. 2016.11.21 전입한 대항력 임차인의 보증금이 50,000,000원이고 현재 배당가정에서는 배당되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득은 약 50,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
그 금액은 감정가의 138.9%입니다. 여기에 2회 유찰, 산업단지 내 근린생활시설, 5층 계단 접근, 호실 표시 부재라는 확인 요소가 겹칩니다. 최저가 할인율만으로 접근하기에는 권리·환금성 부담이 큰 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 대항력 임차보증금의 실제 승계범위와 점유관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
