인천지방법원 2023타경551557. 인천 남동구 논현동 두레비즈니스센터 5층 507호가 경매에 나왔습니다. 감정가 42,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 14,406,000원까지 하락했습니다. 겉으로 보면 큰 할인입니다. 하지만 이 건물은 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다. 더구나 5층에는 엘리베이터가 직접 운행하지 않아 4층에서 내부 계단으로 올라가야 합니다. 용도와 출입구조, 임차권 범위를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준은 2019.09.02 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고, 이후 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그런데 임차 현황에는 그보다 앞선 2016.11.21 전입자로 표시된 (주)두레종합건설·구정서가 있습니다. 보증금은 50,000,000원입니다. 다만 이 임차인의 점유 부분은 506-1로 기록되어 있어, 507호의 낙찰자가 해당 보증금을 인수한다고 곧바로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층 507호 (논현동, 두레비즈니스센터) |
| 물건종류 | 집합건물 내 구분호실 · 근린생활시설 |
| 용도 관련 | 사건 용도 표기: 대지 · 감정 이용상태: 근린생활시설 · 집합건축물대장상: 학원 |
| 소유자 | 안병만 (2019.09.02 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 42,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,406,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 · 을구 24번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 건물 출입 | 엘리베이터 4층까지 운행 · 5층은 4층 내부 계단 이용 |
| 호실 표시 | 현장에 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 특정 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권은 확인 필요
과거 설정된 여러 근저당권과 압류, 경매개시 관련 등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리판단의 중심은 2019.09.02 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 가압류, 경매개시결정은 낙찰로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 채권최고액이 12억 6,000만원이라는 사실 자체가 그 금액을 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다. 공동담보 설정 금액이며 실제 배당액과 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 507호 점유자와 다른 호실 구분
현황조사에 기재된 임차인·점유 관련 내역은 7건입니다. 이 가운데 매각 대상인 507호로 직접 특정된 사람은 차종훈입니다. 나머지는 401호, 502호, 506-1, 508호 또는 여러 층에 걸친 점유 내역으로 표시됩니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 7건은 각각 별도로 구분하되, 모두를 507호의 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)두레종합건설, 구정서 | 5층 506-1 | 2016.11.21 | 50,000,000원 / 200,000원 | 대항력 有 표기 우선변제 없음 가정 승계 여부 확인 |
| 주식회사 베스트, 유형숙 | 502호 | 2021.06.14 | 1,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 타 호실 |
| 차종훈 | 5층 507호 | 2021.05.28 | 5,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 대상 아님 |
| 주식회사 태봉, 정미경 | 4·5층 | 2022.05.27 | 5,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 점유범위 확인 |
| 지티알플러스코리아 주식회사, 신동원 | 401호 | 2022.07.11 | 10,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 타 호실 |
| 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 | 5층 | 2022.08.23 | 미상 / 2,500,000원 | 대항력 없음 표기 우선변제 미상 507호 점유범위 확인 |
| 오선근 | 508호 | 2023.04.11 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 표기 우선변제 미상 타 호실 |
대항력 판정은 기재된 전입일과 말소기준일을 이용한 분석입니다. 근린생활시설의 실제 대항요건은 점유, 사업자등록 등 관련 요건의 확인이 필요합니다. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 동일 임차인이 여러 호실을 사용하더라도 특정 507호의 임차보증금으로 자동 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 34.3% 낙찰가만 보면 안 된다
최저가 14,406,000원은 감정가 42,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 주거용 아파트처럼 실거래 평균과 단순 비교할 수 있는 상황은 아닙니다. 이 물건은 학원으로 등재된 근린생활시설이고, 5층 출입도 불편합니다. 직접 비교할 수 있는 유사 근린생활시설의 최근 실거래가격을 확인하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
선순위 보증금이 실제 507호에 귀속되는 경우에는 낙찰가가 아니라 보증금 미배당액을 포함한 실질취득비용으로 가격을 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 배당받지 못한 금액이 매수인 부담으로 연결될 수 있으므로, 최저가가 계속 하락한다고 총취득비용도 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.
④ 회차별 실질취득과 미배당 비교
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 총투입 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 14,406,000원 | 50,000,000원 | 64,406,000원 | 1,384,257,823원 |
| 4회 유찰 시 | 10,084,200원 | 50,000,000원 | 60,084,200원 | 1,388,501,831원 |
| 5회 유찰 시 | 7,058,940원 | 50,000,000원 | 57,058,940원 | 1,391,472,636원 |
총투입은 해당 임차인의 보증금 전액이 매수인에게 승계된다는 가정하에 회차별 최저가에 50,000,000원을 더한 조건부 금액입니다. 취득세, 명도비, 관리비 등은 제외합니다. 임차권이 507호에 적용되지 않는 경우 이 금액을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 채권 미배당액은 매수인이 모두 인수하는 채무가 아닙니다.
이 수치에서 중요한 것은 유찰이 이어져도 선순위 보증금 위험은 자동으로 없어지지 않는다는 점입니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 최저가는 내려가지만, 보증금 전액 인수 가정의 총투입은 모두 감정가 42,000,000원을 상회합니다. 따라서 추가 유찰 자체보다 506-1 임차권이 507호에 영향을 미치는지를 확정하는 것이 훨씬 중요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 659,308원 |
| 인수 가정 · (주)두레종합건설, 구정서 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 24번 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 13,746,692원 |
| 2. 갑구 23번 가압류 · 중소기업은행 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당에서는 집행비용 659,308원을 제외한 13,746,692원이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 1,384,257,823원입니다. 이 금액은 채권자들의 배당 부족분으로, 매수인이 모두 떠안는 금액이 아닙니다.
근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인에게 배당하지 않는 시나리오를 사용했으며, 506-1 임차인의 507호 권리 귀속 여부를 확정한 배당표는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남동인더스파크역(수인분당선) 북측 인근의 산업단지 지역입니다. 중·소규모 공장 및 지원시설, 관련 시설이 밀집하고 있으며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 남동인더스파크역이 있어 기본적인 교통 접근성은 무난한 편입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 화강석물갈기 등으로 마감되어 있으며 급·배수, 위생설비, 승강기, 소방설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 출입 동선. 엘리베이터가 4층까지만 운행하며 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입해야 합니다. 학원 및 근린생활시설로 사용할 때 이용자의 접근성과 임대·매각 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
- 호실 특정. 현장에 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 호실을 특정했습니다. 506-1과 507호의 점유·출입·경계 관계가 이번 사건의 핵심 확인 사항입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역, 성장관리권역 등의 지정 내역이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 산업단지 내 학원 용도의 근린생활시설로, 일반 아파트보다 이용목적이 제한될 수 있습니다. 5층 계단 접근과 호실 식별 문제를 고려하여 실제 임차 수요·매매 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 506-1 보증금의 귀속 확인. (주)두레종합건설·구정서의 보증금 50,000,000원이 매각 대상 507호에 법적으로 연결되는지 확인합니다. 호실 번호 차이를 무시하고 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 2019년 선행 경매 이력 검토. 안병만이 2019.09.02 경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 2016년부터 존재한 임차권이 당시 매각에서 어떻게 처리되었는지 선행 사건의 매각물건명세서와 배당·인도 내역을 확인합니다.
- 507호 차종훈 점유 확인. 보증금 5,000,000원·월차임 400,000원의 차종훈은 후순위 임차인으로 분석되지만, 실제 사용상태와 인도 가능성을 별도로 확인합니다.
- 5층 다른 점유자 확인. (주)태봉과 (주)지케이산업개발의 점유 부분이 507호와 겹치는지 확인합니다. 특히 보증금 미상 점유 내역은 계약서를 통해 보완해야 합니다.
- 전유부분·대지권 및 용도 확인. 매각목록, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 전유부분 평면도를 대조합니다. 근린생활시설·학원·대지 관련 표기가 실제 매각 범위와 일치하는지 점검합니다.
- 5층 계단 출입 확인. 4층에서 연결되는 내부 계단의 위치, 통행권원과 공용부분 이용관계를 현장에서 확인합니다.
- 시세와 자금계획 재산정. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 매매·임대 사례를 확보한 뒤, 인수보증금과 취득 부대비용을 포함해 입찰가를 정합니다.
- 관리비·세금·원본 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 사용제한과 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 입찰 전에 확인합니다.
맺으며 — “싸게 낙찰받는 것과 싸게 취득하는 것은 다르다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 42,000,000원 대비 최저가 14,406,000원입니다. 그러나 실제 입찰판단에서 더 중요한 것은 보증금 50,000,000원의 권리 귀속 여부입니다. 현재 자료에는 매각 대상이 507호인데 선순위 임차인의 점유 부분은 506-1로 표시되는 결정적인 차이가 있습니다.
50,000,000원 인수가 507호에 실제로 적용되고 배당금이 0원이라면, 현재 회차 총투입액은 64,406,000원으로 감정가를 초과합니다. 반면 해당 임차권이 507호에 미치지 않는 것으로 확인되면 인수액과 가격 판단은 크게 달라집니다. 어느 쪽인지 아직 확정되지 않았습니다.
더욱이 세 차례 유찰된 근린생활시설이고, 5층 계단 출입 및 호실 표시 문제까지 있습니다. 유사 실거래가로 환금성을 검증하지도 못한 상황에서 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 점수를 줄 수 없습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 506-1과 507호의 법적·물리적 관계, 선행 경매에서의 임차권 처리, 현재 점유 상태를 확정한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
