인천지방법원 2023타경551557. 논현동 두레비즈니스센터 5층 507호입니다. 사건상 용도 표기는 대지, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이며, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다. 소유자는 안병만이고, 2019.09.02 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤의 2023.09.26 중소기업은행 가압류 138,004,515원과 2023.12.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 임차관계입니다. 조사된 임차관계 7건 중 6건은 2019.09.02 이후 전입이라 대항력이 없지만, (주)두레종합건설·구정서 1건은 2016.11.21 전입으로 기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층507호 (논현동,두레비즈니스센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현재 근린생활시설 이용 · 집합건축물대장상 학원 |
| 소유자 | 안병만 · 2019.09.02 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 을구 24번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차보증금이 핵심
임차관계 — 7건 중 선순위 1건
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태봉, 정미경 | 4,5층 | 2022.05.27 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지티알플러스코리아 주식회사, 신동원 | 401호 | 2022.07.11 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 | 5층 | 2022.08.23 | 미상 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 베스트, 유형숙 | 502호 | 2021.06.14 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)두레종합건설, 구정서 | 5층 506-1 | 2016.11.21 | 50,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 |
| 차종훈 | 5층 507호 | 2021.05.28 | 5,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선근 | 508호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 7건에는 보증기관 대위·승계 신고가 없어 중복 합산 이슈는 없습니다. 기준일 이후 전입인 6건은 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 5층에는 여러 호실과 임차관계가 함께 조사돼 있고, 현장에는 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 호실을 특정했다는 기재가 있습니다. 특히 선순위 임차인의 점유부분은 5층 506-1, 본건 표시는 5층 507호이므로 입찰 전 실제 점유범위와 호실 특정 상태를 원본 서류 및 현장에서 다시 대조할 필요가 큽니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘2,058만원짜리’로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 20,580,000원으로 감정가 42,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 14,406,000원, 그 다음은 10,084,200원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 50,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 큽니다.
실질취득 비교 기준 약 50,000,000원은 감정가 42,000,000원의 119.0%입니다. 즉 현재 확인되는 기준만 놓고 보면 감정가보다도 높은 실질 부담 구조입니다. 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.7% 추정) | - | 770,440원 |
| 인수 · (주)두레종합건설, 구정서 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 갑구 23번 가압류 · 중소기업은행 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 770,440원을 제외한 19,809,560원이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 1,378,194,955원입니다. 선순위 임차보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동인더스파크역(수인분당선) 북측 인근으로, 중·소규모 공장과 지원시설 및 관련시설이 밀집한 산업단지입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장, 남측 인근에 남동인더스파크역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다.
- 접근성. 엘리베이터는 4층까지만 운행하고 5층은 4층 내부계단을 통해 출입합니다.
- 호실 특정. 현장에 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 호실을 특정한 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,199.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,268,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 20,580,000원만 보지 말고 선순위 임차보증금 50,000,000원을 중심으로 실질 부담을 판단해야 합니다.
- 선순위 임차관계 원본 대조. (주)두레종합건설·구정서의 전입일 2016.11.21, 보증금 50,000,000원, 점유부분 5층 506-1과 본건 507호의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 호실 특정 확인. 현장에 호실 표시가 없고 건물관리인을 통해 특정한 이력이 있으므로 현장과 공부상의 목적물이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 5층 출입 확인. 엘리베이터가 4층까지만 운행하고 5층은 내부계단으로 출입하는 구조를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지, 현재 이용상태는 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 학원으로 확인되므로 실제 사용계획과 맞는지 점검해야 합니다.
- 추가 유찰도 별도 판단. 14,406,000원·10,084,200원으로 최저가가 더 낮아져도 선순위 인수 구조 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “5,000만원 인수”가 먼저다
이 사건에서 숫자 하나만 기억해야 한다면 최저가 20,580,000원이 아니라 선순위 임차보증금 50,000,000원입니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 2016.11.21 전입한 (주)두레종합건설·구정서는 기준권리보다 앞서고 예상배당표상 보증금 전액 인수 구조입니다.
대항력 인수형 판단 규칙으로 보면 실질취득 비교 기준은 약 50,000,000원으로 잡아야 하고, 이는 감정가 42,000,000원의 119.0%입니다. 여기에 이미 2회 유찰됐고, 5층은 엘리베이터가 직접 연결되지 않으며 호실 표시도 없어 관리인을 통해 특정한 이력이 있습니다. 낮은 최저가가 위험을 상쇄해 주는 사건이 아니라, 인수권리와 목적물 특정부터 확인해야 하는 사건입니다.
