인천지방법원 2023타경551557. 인천 남동구 논현동 두레비즈니스센터 5층 504호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정요항상 현재 이용상태는 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 의원으로 기재돼 있습니다. 감정가는 39,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 19,110,000원입니다.

표면만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금이 결정합니다. 현황조사상 (주)두레종합건설, 구정서의 등록일은 2016.11.21로, 말소기준인 중소기업은행 근저당 2019.09.02보다 빠릅니다. 보증금은 50,000,000원이고 배당표상 우선변제권은 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다

현재 소유자 안병만은 2019.09.02 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 가압류 138,004,515원, 남동구 압류, 임의경매개시결정과 추가 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 7명, 선순위 1명이 핵심

보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 기록은 7명입니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 임차인은 (주)두레종합건설, 구정서 1명입니다. 나머지 6명은 등록일이 2019.09.02 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.

③ 가격 구조 — 최저가 1,911만원이 실질가격은 아니다

현재 회차는 감정가 39,000,000원의 49%인 19,110,000원입니다. 3회 유찰 시 13,377,000원, 4회 유찰 시 9,363,900원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 임차 보증금 50,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 정확도 규칙상 가격 비교는 최저가가 아닌 실질취득 약 50,000,000원을 기준으로 해야 합니다.

따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 아래라고 해서 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 실질취득 기준 50,000,000원은 감정가 39,000,000원보다 11,000,000원 높고, 감정가의 128.2%입니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없어 시장가격보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,110,000원 가정)

채권총액 1,398,004,515원 중 현재 회차 예상배당은 18,366,020원이며, 미배당액은 1,379,638,495원입니다. 신청채권액 1,023,864,995원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 현장·환금성 — 5층 접근성과 호실 특정이 변수

• 이용상태. 감정요항상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 의원입니다.
• 위치. 감정요항에는 인천 남동구 고잔동 소재 남동인더스파크역 북측 인근으로 기재돼 있고, 등기 및 대상 주소는 논현동 448-2 두레비즈니스센터입니다. 원본 위치 기재를 대조할 필요가 있습니다.
• 주위환경. 중·소규모 공장과 지원시설 및 관련시설이 밀집한 산업단지로 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 남동인더스파크역이 소재해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 5층 출입. 엘리베이터는 4층까지만 운행하며 5층은 4층 내부계단을 통해 출입합니다.
• 호실 특정. 현장에 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 호실을 특정한 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,268,000원/㎡, 토지면적은 1,199.6㎡입니다. 평지의 세로장방형 토지로 중로각지에 해당합니다.
• 규제. 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역·방화지구·지구단위계획구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 적용범위. (주)두레종합건설, 구정서의 점유부위가 5층 506-1로 기재돼 대상 504호와 다릅니다. 해당 임차권이 실제 대상물건에 미치는 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 보증금 인수. 현재 자료 기준으로는 대항력 임차보증금 50,000,000원이 매수인 인수입니다. 최저가 19,110,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
• 실질취득 상한. 대항력 인수형 규칙에 따라 가격 비교는 약 50,000,000원을 기준으로 하며, 이는 감정가 39,000,000원보다 28.2% 높습니다.
• 다른 점유자. 실제 임차인 기록이 7명이고 여러 층·호실이 섞여 있으므로 대상 504호의 현 점유자와 명도 상대방을 특정해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 및 오선근은 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 기록은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 점유·명도 관계는 확인이 필요합니다.
• 5층 출입. 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로 실제 이용성과 향후 매각성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 호실 표시. 현장 호실 표시가 없어 관리인을 통해 특정한 물건이므로 504호의 위치와 경계를 직접 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 선순위 임차인과 대상 호실의 연결관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “5,000만원 선순위 보증금”이 중요하다

이 사건은 겉으로는 감정가 39,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 19,110,000원까지 내려온 전형적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 한 겹 더 들어가면 결론이 완전히 달라집니다. 말소기준 2019.09.02보다 앞선 (주)두레종합건설, 구정서의 보증금 50,000,000원이 있고, 현재 배당자료는 이를 매수인 인수로 계산합니다.

대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 내려가는 만큼 싸지는 것이 아니라는 점입니다. 현재 회차 19,110,000원, 3회 유찰 13,377,000원, 4회 유찰 9,363,900원으로 최저가가 낮아져도 가격 판단의 기준은 약 50,000,000원입니다. 감정가 39,000,000원보다 이미 높은 수준입니다. 게다가 5층 직접 승강기 접근이 없고 호실 표시가 없으며, 현황조사상 선순위 임차인의 점유부위가 대상 504호와 다른 506-1로 기재돼 있습니다.

최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않습니다. 입찰 여부를 가르는 핵심은 “1,911만원에 살 수 있느냐”가 아니라 “선순위 5,000만원 보증금이 실제 504호에 승계되는지”를 원본 서류와 현장에서 확정할 수 있느냐입니다.