인천지방법원 2023타경551557. 인천 남동구 논현동 두레비즈니스센터 5층 504호에 관한 경매입니다. 등기상 집합건물이며, 감정평가에서는 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 의원입니다. 사건의 물건종류 표기에는 대지가 사용되어 있으나, 실제 입찰 대상의 범위는 집합건물 등기 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2019년 9월 2일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 문제는 이보다 앞선 2016년 11월 21일 신고 내역을 가진 임차인이 있다는 점입니다.
현황조사상 (주)두레종합건설·구정서의 보증금은 50,000,000원이고, 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 점유부분은 5층 506-1호로 기재되어 있어 504호에 그대로 적용되는 권리인지는 확정할 수 없습니다. 이 호실 차이를 해결하지 않은 상태에서 보증금 전액 인수를 확정하거나, 반대로 인수 위험이 없다고 결론 내리는 것 모두 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층 504호 (논현동, 두레비즈니스센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(사건상 표기) · 집합건물(등기상) · 근린생활시설(감정상 이용상태) |
| 건축물대장상 용도 | 의원 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 안병만 (2019.09.02 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 39,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 13,377,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구액 | 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 · 공동담보 |
| 주요 현장사항 | 승강기 4층까지만 운행 · 5층은 내부 계단 이용 · 호실 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 변수
중소기업은행의 2019년 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 중소기업은행 가압류, 남동구 압류, 임의경매개시결정 및 2025년 추가 압류는 후순위 권리로서 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
그런데 2016년부터 신고된 임차인은 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 임차인에게 인정되는 대항력과 실제 목적물 점유관계에 따라 매수인이 보증금 반환 부담을 인수할 가능성이 있습니다. 특히 법인 임차인의 경우 신고일만으로 모든 법적 요건을 확정할 수 없으므로 사업자등록, 실제 점유, 임대차 목적물 및 관련 명세서 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 7건의 신고 내역과 선순위 임차인
현황조사에 기재된 임차인 관련 신고 내역은 7건이며 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 4층 및 5층의 여러 호실에 걸친 내역이므로 이를 곧바로 504호의 임차인 7명으로 해석하면 안 됩니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태봉·정미경 4, 5층 |
2022.05.27 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 지티알플러스코리아 주식회사·신동원 401호 |
2022.07.11 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 지케이산업개발·조윤미 5층 |
2022.08.23 | 미상 | 2,500,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 베스트·유형숙 502호 |
2021.06.14 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)두레종합건설·구정서 5층 506-1호 |
2016.11.21 | 50,000,000원 | 200,000원 | 있음 | 없음(배당 가정) | 해당 없음 |
| 차종훈 5층 507호 |
2021.05.28 | 5,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 오선근 508호 |
2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 현황조사 및 말소기준권리와의 신고일 비교에 따른 분류입니다. 법인 임차인의 실제 대항요건, 해당 호실의 점유 및 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다. 다른 호실의 신고 내용을 504호의 확정된 권리로 합산하지 않았습니다.
이 가정이 실제 504호에 적용된다면 현재 최저매각가와 보증금 인수를 합친 부담은 63,377,000원입니다. 다만 임차인의 표시 호실이 506-1호이므로 이 금액은 인수관계 확인 전의 위험 시나리오입니다.
하지만 이번 배당 가정은 해당 임차인의 우선변제 배당이 0원입니다. 따라서 보증금 전액이 별도로 인수된다면 총부담은 단순히 보증금 50,000,000원으로 고정되지 않고 낙찰가 + 50,000,000원입니다. 어느 계산이 적용되는지는 실제 임차권의 성립·대상 호실·배당관계를 확인해야 확정할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 34.3%까지 내려와도 싸다고 할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 13,377,000원으로 감정가 39,000,000원의 약 34.3%입니다. 표면적인 할인폭만 보면 상당합니다. 그러나 실제 취득 판단에서는 선순위 임차보증금의 인수 여부를 먼저 반영해야 합니다.
또한 인근 동일 용도·유사 호실의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가를 현재 시세로 간주할 수 없습니다. 특히 의원 용도, 5층 계단 접근, 호실 표시 부재라는 특수성을 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 보증금 인수 가정 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 13,377,000원 | 50,000,000원 | 63,377,000원 |
| 4회 유찰 시 | 9,363,900원 | 50,000,000원 | 59,363,900원 |
| 5회 유찰 시 | 6,554,730원 | 50,000,000원 | 56,554,730원 |
실질취득 부담은 해당 보증금 전액이 504호 매수인에게 인수된다는 보수적 가정에서 계산한 낙찰가와 인수금액의 합계입니다. 취득세, 명도비, 체납 관리비 및 기타 비용은 제외됩니다. 후속 유찰 시나리오는 예정 최저가가 아니라 계산상 가정입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 13,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 640,786원 |
| 임차인 · (주)두레종합건설·구정서 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 근저당권 | 1,260,000,000원 | 12,736,214원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 13,377,000원에서 집행비용 추정액 640,786원을 제외한 12,736,214원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류에는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.
근저당권 채권최고액 1,260,000,000원은 공동담보 설정금액입니다. 해당 금액을 이 호실 하나의 실제 잔존채무로 단정할 수는 없습니다. 아래 미배당액은 이 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다.
| 채권 합계(계산상) | 1,398,004,515원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 12,736,214원 |
| 계산상 미배당 | 1,385,268,301원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 별도 인수 가정 | 50,000,000원 |
미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 별도의 대항력 임차보증금 인수 문제는 구분해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 1,385,268,301원 |
| 4회 유찰 시 | 9,363,900원 | 8,795,350원 | 1,389,209,165원 |
| 5회 유찰 시 | 6,554,730원 | 6,036,745원 | 1,391,967,770원 |
신청채권자인 중소기업은행의 청구액은 1,023,864,995원입니다. 현재 회차는 물론 후속 유찰 가정에서도 신청채권의 전액 변제에는 이르지 못합니다.
다만 채권자의 미회수 금액이 크다는 사실과 매수인의 인수액이 크다는 사실은 서로 다른 문제입니다. 매수인이 실제로 부담할 가능성이 있는 금액은 별도 대항력 임차권이 인정되는 범위에 따라 판단해야 합니다.
⑥ 입지·접근성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동인더스파크역(수인분당선) 북측 인근으로, 주변에는 중·소규모 공장과 산업단지 지원시설, 관련 시설이 밀집합니다. 산업단지 내 지원시설 성격을 고려한 수요 분석이 필요합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 남동인더스파크역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 접근성. 승강기는 4층까지만 운행하고 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입합니다. 의원 용도를 포함한 업무·근린생활시설의 사용 편의성 및 임차수요에 불리하게 작용할 수 있습니다.
- 호실 식별. 현장에 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 호실을 특정한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 공간과 등기·건축물대장·도면이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 일반상업지역, 국가산업단지 및 지원시설구역 등에 해당하며, 남동측과 남서측의 약 15m 포장도로에 각각 접합니다. 토지 전체 면적은 1,199.6㎡로, 이를 504호의 개별 전유면적이나 단독 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,268,000원/㎡가 기재되어 있으나 개별 호실의 매매시세를 직접 의미하지는 않습니다.
- 용도·규제. 건축물대장상 용도는 의원이며 감정상 근린생활시설로 사용됩니다. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·산업단지 관련 규제 등을 고려해야 합니다.
- 건물 상태. 공동 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 난방설비 등이 기재되어 있고 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 나타납니다. 임대관계는 현장조사 시 폐문부재 등으로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지 지원시설이라는 입지적 특성과 의원 용도, 계단을 통한 5층 접근, 호실 표시 불명확성 등이 겹칩니다. 일반적인 주거용 집합건물보다 매수·임차 수요가 제한될 가능성을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 임차인의 대상 호실 확인. (주)두레종합건설·구정서의 점유부분이 506-1호로 표시되어 있습니다. 504호와 실제로 연결된 임대차인지, 호실 분할·통합 또는 공동 점유 관계가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 50,000,000원 인수 여부. 해당 임차인의 계약서, 사업자등록, 점유 개시, 확정일자, 배당요구 여부, 매각물건명세서의 인수사항을 종합 검토해야 합니다.
- 5층 미특정 점유자 조사. 주식회사 지케이산업개발·조윤미는 점유부분이 5층으로만 표시되고 보증금도 미상입니다. 이 점유가 504호에 미치는지 확인해야 합니다.
- 실제 504호의 점유·명도 확인. 현황조사의 여러 임차인 신고가 다른 호실을 대상으로 하고 있습니다. 504호에 누가 점유 중인지 별도 조사해야 하며, 낙찰 후 인도 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
- 호실 표시 및 건축물 현황. 등기부의 504호, 집합건축물대장, 건축도면 및 실제 공간의 위치·경계가 일치하는지 대조해야 합니다.
- 계단 출입에 따른 사용 제약. 5층까지 승강기가 직접 운행하지 않으므로 의원 등 근린생활시설 이용 및 재임대에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 대지권·매각 범위 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기를 함께 검토하고 대지권의 표시, 지분, 매각 포함 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 배당 확인. 중소기업은행 근저당권은 공동담보입니다. 전체 채권최고액과 이 호실에 실제 배분될 금액을 구분해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납된 공용부분 관리비와 기타 인수 가능한 비용, 당해세·최우선변제 등의 변수를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 감정가 39,000,000원을 시세로 단정하지 말고 유사한 산업단지 내 근린생활시설의 실제 매매사례와 임대수요를 검토해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 재확인. 2026.10.29 매각기일에 앞서 법원 공고, 매각물건명세서, 현황조사서 및 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰이 곧 3회 할인은 아니다”
이 물건의 외형적 매력은 분명합니다. 감정가 39,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 13,377,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인폭이 아니라 권리와 점유관계를 반영한 실제 취득 부담입니다.
현황조사상 선순위 대항력 임차인으로 분류된 (주)두레종합건설·구정서의 보증금은 50,000,000원입니다. 해당 임차인의 보증금 전액이 실제 매수인에게 인수된다면 현재 회차의 총부담은 63,377,000원으로 올라갑니다. 최저매각가가 낮다는 사실만으로 투자 매력도가 높아지는 구조가 아닙니다.
더 중요한 점은 506-1호로 표시된 선순위 임차권이 504호에 적용되는지가 불명확하다는 사실입니다. 5층의 다른 미특정 점유 내역도 존재합니다. 이러한 불확실성은 매수인 인수액이 0원인지, 50,000,000원인지의 판단 자체를 바꿀 수 있습니다.
여기에 5층 계단 출입, 호실 표시 부재, 의원 용도 및 산업단지 지원시설이라는 환금성 제약이 겹칩니다. 비교 가능한 최신 실거래가도 확인되지 않아 객관적인 저가 매수 판단을 내리기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리·호실 재확인입니다. 말소기준권리 이후의 등기 부담은 정리될 것으로 보이지만, 선순위 임차권과 실제 504호의 관계가 확정되지 않는 한 최저가 13,377,000원만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 호실과 임차보증금 인수 여부가 명확해진 뒤 실질취득 부담과 환금성을 다시 비교해야 합니다.
