인천지방법원 2023타경551557. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 건물은 현재 근린생활시설로 이용 중인 두레비즈니스센터 5층 508호입니다. 현 소유자 안병만은 2019.09.02 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 설정된 중소기업은행 가압류 138,004,515원, 2023.12.15 임의경매개시결정, 2024.08.16 남동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞서 점유를 시작한 임차인입니다. (주)두레종합건설·구정서는 2016.11.21 전입·사업자등록 시점이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 반영돼 있고, 보증금 50,000,000원에 우선변제권은 없는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다

등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 임차관계까지 합치면 난도가 올라갑니다. 현황조사에 기재된 실제 임차인은 7명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 (주)두레종합건설·구정서만 말소기준일보다 먼저 점유를 시작해 대항력 있는 선순위 임차인으로 반영돼 있습니다.

② 가격 판단 — ‘3,381만원짜리 물건’으로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 69,000,000원의 49%인 33,810,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원이 최저가보다 큽니다. 따라서 가격 메리트 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 50,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 회차가 더 내려가도 이 선순위 보증금이 가격 기준을 지배하므로, 단순히 최저가 하락만 보고 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.

유찰 시나리오도 같은 관점으로 봐야 합니다. 현재 회차 최저가는 33,810,000원이고, 3회 유찰 시 23,667,000원, 4회 유찰 시 16,566,899원까지 내려갑니다. 그러나 선순위 보증금 50,000,000원이 핵심인 구조에서는 낙찰가 하락 자체보다 인수관계의 확정 여부가 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,008,580원을 제외한 32,801,420원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 총 청구액 1,398,004,515원 대비 미배당액은 1,365,203,095원입니다. 선순위 임차보증금은 배당이 아니라 매수인 인수항목으로 별도 반영돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 남동인더스파크역 북측 인근으로, 중·소규모 공장과 지원시설 및 관련시설이 밀집한 산업단지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 남측 인근 남동인더스파크역(수인분당선)을 이용할 수 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
• 이용상태. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 두레비즈니스센터 건부지로 이용됩니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 각각 접하고, 토지는 평지·세로장방·중로각지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
• 토지 참고. 토지면적 1,199.6㎡, 공시지가 2,268,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 접근성 주의. 건물 엘리베이터는 4층까지 운행하며, 5층은 4층 내부계단을 통해 출입합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금부터 확정. (주)두레종합건설·구정서의 보증금 50,000,000원이 본건 508호에 어떤 범위로 인수되는지 매각물건명세서 원문과 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 가격은 실질취득 기준. 현재 최저가 33,810,000원을 그대로 ‘매입가’로 보지 말고, 가격 판단은 선순위 보증금이 지배하는 약 50,000,000원 기준으로 보세요.
• 실거래 없이 싸다고 판단 금지. 최근 12개월 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
• 508호 실제 점유 확인. 오선근은 508호 주거 점유자로 기재돼 있고 보증금·월세는 미상입니다. 다만 전입일 2023.04.11은 말소기준 이후입니다.
• 다수 점유관계 확인. 4층·5층 여러 호실에 걸친 실제 임차인 7명이 기재돼 있으므로 현장 점유범위와 호실 구획을 확인해야 합니다.
• 5층 동선 확인. 엘리베이터가 4층까지만 운행해 5층은 내부계단으로 접근해야 하므로 사용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰”보다 “선순위 5,000만원”을 봐야 한다

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 69,000,000원 대비 최저가 33,810,000원, 즉 2회 유찰 후 49%라는 할인율입니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원이 존재하고, 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 매수인 인수항목으로 반영돼 있습니다.

따라서 이 물건은 최저가만 보고 ‘싸다’고 접근할 사건이 아닙니다. 가격비교는 실질취득 약 50,000,000원을 기준으로 해야 하고, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 우위도 검증되지 않았습니다. 후순위 등기권리는 정리되지만 선순위 임차관계, 508호와 506-1 점유표시의 범위, 다수 임차인의 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 등기는 정리되지만 임차관계는 무겁고, 가격 메리트는 아직 미확인. 이 사건의 결론입니다.