인천지방법원 2023타경551557. 인천 남동구 논현동 두레비즈니스센터 5층 508호에 관한 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되지만, 등기부는 집합건물이며 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 이 물건은 신건 감정가 69,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 23,667,000원으로 낮아진 상태입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 인하가 눈에 들어오지만, 실제 매수 부담을 결정하는 것은 등기권리뿐 아니라 점유관계와 인수보증금입니다.
2019년 9월 2일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류, 경매개시결정, 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 현황조사에는 이 근저당권보다 앞서 전입한 임차인이 포함되어 있습니다. 특히 해당 임차인이 점유한다고 표시된 호실과 경매 대상 호실이 다르므로, 보증금 인수액을 확정적인 508호 채무로 간주해서도 안 되고, 반대로 별도 호실이라는 이유만으로 인수 가능성을 무시해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층 508호 (논현동, 두레비즈니스센터) |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도: 대지 · 등기: 집합건물 · 감정 이용상태: 근린생활시설 |
| 소유자 | 안병만 · 2019.09.02 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 | 69,000,000원 |
| 최저매각가 | 23,667,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구액 | 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 · 공동담보 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별도
현재 권리분석의 기준은 2019.09.02 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 1,260,000,000원은 공동담보에 설정된 금액으로, 이를 해당 508호의 개별 채무액이나 매수인 인수액과 동일하게 볼 수 없습니다. 이후 등기된 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 남동구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 선순위 1건과 대상 호실의 관계
현황조사 등에 기재된 점유·임차관계는 총 7건입니다. 이 중 보증금 인수 위험으로 분류된 선순위 임차관계는 (주)두레종합건설·구정서의 1건입니다. 나머지 기재자의 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 여러 기재자가 508호가 아닌 다른 층·호실 또는 넓은 범위의 층을 점유한다고 표시되어 있으므로, 이를 508호의 임차인 7명으로 해석해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태봉, 정미경 4·5층 |
2022.05.27 | 5,000,000원 700,000원 |
후순위 | 우선변제 미확인 보증기관 승계 없음 |
| 지티알플러스코리아 주식회사, 신동원 401호 |
2022.07.11 | 10,000,000원 100,000원 |
후순위 | 우선변제 미확인 보증기관 승계 없음 |
| 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 5층 |
2022.08.23 | 보증금 미상 2,500,000원 |
후순위 | 우선변제 미확인 보증기관 승계 없음 |
| 주식회사 베스트, 유형숙 502호 |
2021.06.14 | 1,000,000원 500,000원 |
후순위 | 우선변제 미확인 보증기관 승계 없음 |
| (주)두레종합건설, 구정서 5층 506-1호 |
2016.11.21 | 50,000,000원 200,000원 |
선순위 · 有 | 우선변제 미확인 인수 산정 50,000,000원 보증기관 승계 없음 |
| 차종훈 5층 507호 |
2021.05.28 | 5,000,000원 400,000원 |
후순위 | 우선변제 미확인 보증기관 승계 없음 |
| 오선근 508호 · 주거 |
2023.04.11 | 보증금 미상 월세 미상 |
후순위 | 우선변제 미확인 보증기관 승계 없음 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 2019.09.02 말소기준권리의 선후관계에 따른 분석입니다. 우선변제권과 실제 점유 범위는 별도 확인 대상입니다. 현황조사에 기재된 법인·담당자 병기는 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되지 않습니다.
③ 실질취득금액 — 최저가만으로 판단하면 안 된다
배당 분석은 (주)두레종합건설·구정서의 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 이 산정을 그대로 적용한 실질취득금액은 다음과 같습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 인수 산정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 23,667,000원 | 50,000,000원 | 73,667,000원 |
| 4회 유찰 시 | 16,566,899원 | 50,000,000원 | 66,566,899원 |
| 5회 유찰 시 | 11,596,829원 | 50,000,000원 | 61,596,829원 |
실질취득 가정액 = 낙찰가 가정액 + 미배당 보증금 인수 산정액. 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다. 50,000,000원 전액 인수가 해당 매각 목적물에 실제로 적용된다는 조건부 계산이며, 호실별 법률관계에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 인수 시나리오의 실질취득금액은 감정가보다 4,667,000원 높습니다. 한편 동일 물건의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않아 실제 시장가격과의 차이는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 낮아진 최저매각가만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 826,006원 |
| 인수 · (주)두레종합건설, 구정서 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 22,840,994원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 청구액은 1,023,864,995원이며, 배당표의 근저당 채권최고액 및 총 채권액과 구분해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 임차인 인수액은 배당대금에 포함되지 않는 매수인의 별도 부담 가정입니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 22,840,994원 | 1,375,163,521원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 15,868,695원 | 1,382,135,820원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,988,086원 | 1,387,016,429원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동인더스파크역(수인분당선) 북측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장과 산업단지 지원시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 남동인더스파크역이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물로 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러·난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 층별 동선. 승강기는 4층까지만 운행하며, 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입합니다. 5층 물건의 접근성·이용 편의성·임대수요를 평가할 때 반드시 반영해야 할 사항입니다.
- 토지. 일반상업지역으로, 토지면적은 1,199.6㎡, 개별공시지가 기준은 2,268,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 정보이며 해당 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역· 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역·성장관리권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부에 따른 실제 적용조건도 확인이 필요합니다.
- 현장조사. 폐문부재 등의 사유로 임대관계는 미상으로 평가되었습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 508호 단독 매각인지, 다른 호실 또는 공유 부분과의 관계가 있는지 매각물건명세서·감정평가서·등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 506-1호 선순위 임차인. (주)두레종합건설·구정서의 전입 및 임대차 목적물, 현재 점유 범위, 보증금 반환채무 승계 여부를 확인해야 합니다. 배당 분석의 50,000,000원 인수 산정이 실제 경매 대상에 적용되는지가 가장 중요한 쟁점입니다.
- 508호 점유자. 오선근의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 없는 것으로 분류되더라도 명도 부담까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 실질취득금액. 보증금 전액 인수가 실제로 적용된다면 현재 회차의 취득 부담은 낙찰가만이 아니라 73,667,000원을 기준으로 검토해야 합니다. 여기에 취득 부대비용과 명도비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 5층 접근성. 승강기는 4층까지 운행하므로 5층으로 이동하는 내부 계단의 구조, 이용권한 및 현장 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 용도와 실제 사용. 사건상 대지 표시와 감정평가상 근린생활시설 이용, 508호의 주거 점유 기재가 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 적법한 용도와 실제 사용 가능성은 별개로 검토해야 합니다.
- 공동담보와 배당. 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 1,260,000,000원으로 공동담보가 설정되어 있습니다. 실제 채권액, 다른 담보물의 관계와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비, 공용부분 부담, 당해세 등 배당 계산에서 반영되지 않은 비용의 존재를 확인해야 합니다.
- 비교 시세. 동일 건물 및 유사 근린생활시설의 실거래·임대가격, 공실 위험과 거래 가능성을 검증한 뒤 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 기일·서류 재확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부와 변경 공고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전에 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 낮지만 인수 위험은 낮지 않다”
이 물건은 감정가 69,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 23,667,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 듯하지만, 배당 분석대로 보증금 50,000,000원을 전액 인수한다면 실질취득금액은 73,667,000원입니다. 이는 감정가보다도 높은 금액이며, 최근 실거래 비교가격이 없으므로 시장가격 대비 이익을 단정할 수도 없습니다.
특히 선순위 임차인의 기재 호실은 506-1호, 경매 대상 주소는 508호라는 점이 결정적인 확인 사항입니다. 대상 호실에는 별도로 오선근의 주거 점유가 기재되어 있고, 건물의 5층은 승강기에서 내려 계단으로 접근해야 하는 구조입니다. 권리 인수의 적용 범위와 점유관계, 실사용 여건 모두 입찰가격보다 먼저 확인할 사안입니다.
현재 결론은 입찰 보류입니다. 등기상 말소되는 권리가 많다는 사실만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 보증금 인수액의 법적 귀속과 508호의 실제 점유, 근린생활시설로서의 비교 시세를 검증한 후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 확정되는 실질취득비용이 더 중요합니다.
