인천지방법원 2023타경551557. 인천 남동구 논현동 두레비즈니스센터 5층 503호를 대상으로 하는 경매입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있고, 물건 분류는 대지로 표시되어 있으나 감정상 이용상태는 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다. 이 물건은 아파트나 일반 주거용 부동산으로 보아서는 안 되며, 실제 매각 대상의 범위와 건축물 용도를 먼저 확인해야 하는 비주거용 경매물건입니다.
등기상 소유자는 안병만이며, 2019년 9월 2일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 남동구 압류 및 현재의 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 말소기준권리보다 먼저 성립한 임대차 문제는 별도로 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층 503호 (논현동, 두레비즈니스센터) |
| 물건 분류 | 대지 · 등기상 집합건물 |
| 건축물 이용상태 | 근린생활시설 · 집합건축물대장상 학원 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 안병만 (2019.09.02 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 39,000,000원 |
| 최저매각가 | 13,377,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 출입 특이사항 | 엘리베이터는 4층까지 운행하며 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입 |
| 호실 특정 | 현장에 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 특정 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별도
현재 말소기준권리는 2019.09.02 중소기업은행 근저당권입니다. 중소기업은행의 후순위 가압류 138,004,515원과 남동구 압류, 2023년 12월 15일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 등기권리입니다. 과거 설정된 다수의 근저당권과 가처분 등도 이미 말소된 이력이 있습니다.
다만 선순위 임차인이 문제입니다. 현황조사상 (주)두레종합건설·구정서의 신고일은 2016.11.21로, 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 신고된 보증금은 50,000,000원이며, 예상배당에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 분류하여 보증금 전액을 매수인 인수 대상으로 계산했습니다.
② 임차인 현황 — 실제 신고 7건, 503호 관련성 확인 필요
현황조사에는 임차 관련 신고가 7건 나타납니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 건은 없습니다. 다만 신고된 점유 부분에 여러 호실과 층 전체가 혼재되어 있어, 이들 모두가 503호의 직접 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태봉, 정미경 | 4,5층 2022.05.27 |
5,000,000원 | 700,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 지티알플러스코리아 주식회사, 신동원 | 401호 2022.07.11 |
10,000,000원 | 100,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 | 5층 2022.08.23 |
미상 | 2,500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 주식회사 베스트, 유형숙 | 502호 2021.06.14 |
1,000,000원 | 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
| (주)두레종합건설, 구정서 | 5층 506-1 2016.11.21 |
50,000,000원 | 200,000원 |
선순위 대항력 전액 인수 가정 우선변제 없음(배당가정) |
| 차종훈 | 5층 507호 2021.05.28 |
5,000,000원 | 400,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
| 오선근 | 508호 2023.04.11 |
미상 | 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
대항력 표시는 신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 기초 판정입니다. 실제 임대차 목적물, 적법한 점유, 사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부에 따라 최종 권리관계가 달라질 수 있습니다.
③ 실질취득 비용 — 최저가가 아니라 인수액을 합쳐야 한다
이 사건의 가장 큰 함정은 낙찰가격과 실질취득 부담이 다르다는 점입니다. 배당 가정에 따르면 선순위 임차인 (주)두레종합건설·구정서는 우선변제권에 따른 배당을 받지 못하며, 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 구분 | 현재 회차 | 4회 유찰 시 | 5회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 감정가 대비 | 34.3% | 24.01% | 16.81% |
| 최저매각가 | 13,377,000원 | 9,363,900원 | 6,554,730원 |
| 임차보증금 인수 가정 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 63,377,000원 | 59,363,900원 | 56,554,730원 |
| 채권자 미배당 | 1,385,268,301원 | 1,389,209,165원 | 1,391,967,770원 |
실질취득 부담은 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미반환 보증금으로 계산합니다. 현재 가정에서는 임차인 배당이 없으므로 보증금 50,000,000원이 그대로 남습니다. 이에 따라 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수 부담은 줄어들지 않습니다. 실질취득 부담은 63,377,000원에서 59,363,900원, 56,554,730원으로 변하지만, 낙찰가만큼의 큰 할인 효과가 있다고 해석할 수는 없습니다.
특히 50,000,000원의 보증금은 506-1호로 신고된 임차인에 관한 금액입니다. 503호에 법적으로 인수되는 것이 확인될 때 적용하는 조건부 계산이며, 호실 관계가 확인되면 실질취득 비용도 다시 산정해야 합니다. 반대로 503호가 별개의 목적물이고 해당 보증금이 승계되지 않는 것으로 확인된다면 이 인수 가정을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 640,786원 |
| 인수 · (주)두레종합건설, 구정서 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 25번 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 12,736,214원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 중소기업은행 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 13,377,000원 중 집행비용 추정액 640,786원을 제외하면 중소기업은행 근저당권에 12,736,214원이 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 배분되는 잔액은 없습니다. 채권자 합산 청구액 1,398,004,515원 중 미배당 추정액은 1,385,268,301원입니다.
중소기업은행 근저당권의 1,260,000,000원은 공동담보의 채권최고액으로, 503호의 개별 가치나 확정 채무잔액을 뜻하지 않습니다. 예상배당에는 집행비용 추정치를 사용했으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금 배분과 별개인 조건부 매수인 인수 부담입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 감정요항표는 남동인더스파크역 북측 인근의 산업단지 입지로 설명합니다. 주변에 중·소규모 공장, 지원시설 및 관련 시설이 밀집해 있습니다. 다만 감정요항표의 위치 설명은 고잔동이고 경매물건 주소는 논현동이므로 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 수인분당선 남동인더스파크역을 이용할 수 있는 입지로 설명되어 있습니다.
- 건물 이용. 실제 이용상태는 근린생활시설이며, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다. 주거시설이 아닌 상업·업무 목적의 공간으로 검토해야 합니다.
- 출입 구조. 엘리베이터가 4층까지만 운행되어 5층은 4층 내부 계단으로 출입합니다. 이용자 접근성과 임대·매각 수요에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
- 호실 표시. 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 특정한 이력이 있습니다. 현장 경계, 출입 동선, 실제 사용 부분의 확인이 특히 중요합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 대, 토지면적은 1,199.6㎡이며 공시지가 표시는 2,268,000원/㎡입니다. 이 면적은 토지 현황에 관한 수치로 503호의 전용면적이나 단독 취득 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 국가산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변 산업·업무시설과의 연계 수요가 검토 대상이지만, 5층 계단 출입, 학원 용도, 호실 식별 문제 때문에 일반적인 근린생활시설보다 실제 매수·임차 수요를 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호와 506-1호의 관계. 선순위 임차인의 계약서상 목적물, 실제 점유 위치, 임대차 범위 및 매각 대상 503호와의 관계를 확인하세요. 이 사건에서 가장 중요한 사전 검토 사항입니다.
- 선순위 임차보증금. (주)두레종합건설·구정서의 보증금 50,000,000원에 대해 실제 대항요건, 계약관계, 배당 가능성 및 매수인 승계 여부를 확인하세요.
- 나머지 임차인. 4,5층 또는 5층으로 신고된 임차인의 실제 사용 구역을 확인하고, 보증금 미상 임차인의 계약 내용과 503호 점유 여부를 조사하세요.
- 실질취득 부담. 조건부 인수 가정이 적용되면 현재 회차 63,377,000원, 추가 유찰 시에도 59,363,900원 또는 56,554,730원의 부담이 발생합니다. 낙찰가만 기준으로 입찰예산을 세우지 마세요.
- 정확한 매각 대상. 대지 분류, 집합건물 등기, 건축물대장상 학원 용도, 대지권과 매각목록의 일치 여부를 확인하세요.
- 5층 출입 및 호실 구분. 엘리베이터 운행 범위와 4층 내부 계단 통행, 독립 출입 가능성, 현장 호실 표시 및 점유 구역을 직접 확인하세요.
- 공동담보와 채권. 중소기업은행 근저당권의 공동담보 관계 및 매각에 따른 말소 범위를 확인하고, 공동담보 채권최고액을 해당 호실만의 채무로 해석하지 마세요.
- 미납 관리비·공과금. 공용관리비 승계 가능성, 미납 공과금, 점유 관련 분쟁과 실제 인도 비용을 사전에 검토하세요.
- 시세·임대수익. 동일 건물과 인근 유사 근린생활시설의 거래 및 임대조건을 확인하여, 인수액을 반영한 취득비용의 적정성을 검증하세요.
- 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각목록을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “3회 유찰보다 5,000만원의 실체가 먼저다”
이 사건은 최저매각가가 낮다는 이유만으로 접근하면 위험한 경매입니다. 39,000,000원 감정가에 비해 현재 최저가 13,377,000원은 크게 낮아졌지만, 50,000,000원의 선순위 임차보증금이 실제로 승계된다면 실질취득 부담은 63,377,000원으로 계산됩니다. 여러 차례 유찰되더라도 보증금이 전액 남는다는 가정에서는 실질 부담의 대부분이 유지됩니다.
그런데 더 중요한 사실은 보증금 50,000,000원이 기재된 호실이 506-1호이고, 현재 매각 대상이 503호라는 점입니다. 이러한 차이를 확인하지 않고 인수액을 확정하거나 제거하는 판단은 모두 위험합니다. 또한 다른 임차인들의 점유 범위, 5층 출입 구조, 건축물의 실제 용도와 매각물건 표시도 함께 점검해야 합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차보증금 인수의 적용 여부와 503호의 독립된 점유·이용 상태가 확인되지 않았습니다. 동일 호실의 시장가격도 검증되지 않은 상황에서 단순히 감정가 대비 34.3%라는 수치로 가격 매력을 부여하기는 어렵습니다. 이 물건의 첫 번째 승부처는 유찰 횟수가 아니라 503호에 실제로 따라오는 권리와 비용을 확정하는 일입니다.
