인천지방법원 2023타경551557. 논현동 두레비즈니스센터 5층 506호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이고, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다. 등기부상 소유자는 안병만이며, 2019.09.02 중소기업은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 현 경매의 말소기준권리이고, 그 뒤 2023.09.26 중소기업은행 가압류와 2023.12.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 후순위 권리 소멸만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 등재된 점유자 가운데 (주)두레종합건설·구정서는 전입일이 2016.11.21로 말소기준권리인 2019.09.02보다 빠릅니다. 보증금은 50,000,000원이며, 배당표에서도 대항력 있음·우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 이 5,000만원을 빼고 최저가 5,782만원만 비교하면 실제 부담을 크게 낮춰 보게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층506호 (논현동,두레비즈니스센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현재 근린생활시설 · 집합건축물대장상 학원 |
| 소유자 | 안병만 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
2019.09.02 소유권이 안병만에게 임의경매 매각으로 이전된 날, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행의 가압류 138,004,515원과 현 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 반면 2016.11.21 전입한 (주)두레종합건설·구정서의 점유는 말소기준보다 앞서므로 후순위 소멸 구조와 별개로 매수인 인수 문제를 남깁니다.
② 임차인·점유 현황 — 핵심은 5층 506-1
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태봉, 정미경 | 4,5층 | 2022.05.27 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지티알플러스코리아 주식회사, 신동원 | 401호 | 2022.07.11 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 | 5층 | 2022.08.23 | 미상 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 베스트, 유형숙 | 502호 | 2021.06.14 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)두레종합건설, 구정서 | 5층 506-1 | 2016.11.21 | 50,000,000원 | 200,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 차종훈 | 5층 507호 | 2021.05.28 | 5,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선근 | 508호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — ‘5,782만원’이 실질 취득가가 아니다
감정가는 118,000,000원, 현재 최저가는 57,820,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 매수인이 인수하는 임차보증금 50,000,000원이 별도입니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 비교해야 할 금액은 107,820,000원입니다.
이 사건에는 동일 용도 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다, 저렴하다, 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설로 이용 중이고 집합건축물대장상 용도가 학원이며, 5층 접근 방식과 호실 표시 문제까지 있어 일반 주거상품처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 인수. (주)두레종합건설·구정서 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 56,379,240원 |
| 3. 갑구 23번 가압류 · 중소기업은행 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,398,004,515원 중 예상 배당은 56,379,240원이고, 미배당은 1,341,625,275원입니다. 대항력 임차보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현장·환금성 메모 (감정요항 및 매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다.
- 5층 접근. 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입합니다.
- 호실 특정. 호실 표시가 없어 건물관리인을 통해 해당 호실을 특정했습니다.
- 입지. 남동인더스파크역 북측 인근 산업단지에 위치하며 중·소규모 공장, 지원시설과 관련시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 남동인더스파크역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 57,820,000원이지만 매수인 인수 보증금 50,000,000원을 별도 반영해야 합니다.
- 506-1 점유 확인. (주)두레종합건설·구정서의 실제 점유 범위, 인도 조건, 보증금 반환관계를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 주식회사 지케이산업개발·조윤미와 오선근은 보증금이 미상으로 조사돼 있습니다.
- 호실 특정 확인. 호실 표시가 없어 관리인을 통해 특정된 물건이므로 현장에서 506호 및 506-1의 물리적 구획을 직접 대조해야 합니다.
- 5층 동선 확인. 엘리베이터가 4층까지만 운행하고 5층은 내부 계단으로 출입하므로 실제 이용성과 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 이용은 근린생활시설, 집합건축물대장상 용도는 학원이므로 입찰 목적에 맞는 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 내용과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 5,000만원 인수
이 사건은 표면적으로 감정가 118,000,000원에서 2회 유찰돼 57,820,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2016.11.21 전입 임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어, 현재 회차의 실질취득은 107,820,000원입니다.
여기에 실거래 시세가 없고, 근린생활시설 이용·학원 용도, 5층 계단 접근, 호실 표시 부재라는 현장 조건도 함께 봐야 합니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 대항력 임차인 인수와 사용·환금성 검증이 남는 사건입니다. 따라서 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 최저가만 보고 저가 매수로 판단하기 어려운 C등급 유형입니다.
